精實新聞 2013-05-29 19:07:32 記者 王怡茹 報導
全球房地產熱潮，帶動REITs（不動產投資信託）行情發燒，統計今(2013)年以來，全球主要REITs指數幾乎都有雙位數的報酬率，其中，日本、香港REITs更有超過2成的亮麗績效，投資人不免產生疑慮，未來還有續漲的空間嗎？
投信業者認為，依據地產循環、就業市場狀況與利率政策來評估，目前REITs市場仍處於多頭循環，未來可望持續吸引市場資金流入，仍有走揚空間，最看好美國、日本兩大市場表現。但也提醒投資人，由於景氣復甦初期雜音干擾較多，建議以定期定額方式布局REITs，分散進場時點的風險。
【全球溫和復甦 有利REITs後市】
不動產指數自2008年金融海嘯後持續強勁反彈，群益投信觀察各區域包括亞洲、歐洲、北美不動產指數，除了2011年報酬率為負值外，其餘皆達雙位數漲幅，且半數以上超越大盤指數，而今年以來北美不動產指數漲幅高達16.38%，連處在國債問題不斷的歐洲不動產指數也有將近1成的漲幅。(詳見表1)
群益全球不動產平衡基金經理人李運婷表示，REITs固定配息的類固定收益投資屬性持續受到投資人青睞。金融風暴後不動產基金每年皆呈現資金淨流入，今年延續2008年以來的吸金功力，資金呈現逐月淨流入，統計到4月底為止，共流入118.9億美元，推升相關指數創新高。
表：全球三大區域不動產指數表現
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2009 |
33.53 |
28.86 |
21.28 |
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2010 |
21.09 |
11.68 |
32.22 |
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2011 |
-19.97 |
-13.20 |
7.59 |
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2012 |
38.19 |
22.60 |
12.07 |
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今年以來 |
12.45 |
9.97 |
16.38 |
資料來源
: Bloomberg、2013/5/24 群益投信整理
李運婷強調，不動產表現有「M型化」的態勢，一般都認為不動產具備抗通膨的特質，因此在物價高漲的時期投資不動產相關商品會是不錯的選擇，但事實上，這觀點只對了一半，其實不動產相關商品的特性就有如英文字母的M，在通膨相對低或相對高的時期獲利才最好。
她說，根據國際貨幣基金(IMF)統計全球歷年來的物價漲幅，並將其區分成7個區間，去計算每個通膨區間當時的全球不動產指數報酬率，M型趨勢便顯而易見，也就是在通膨可控以及物價高漲的兩個期間，不動產指數的表現最佳，若通膨剛好處於不上不下的狀況，則最不具吸引力。
李運婷進一步指出，當全球通膨在可控範圍或相對低的水準時，金融市場通常都處於相對寬鬆的環境當中，換句話說是處於降息循環或借貸條件較不嚴苛的時期，而在寬鬆的環境下本就有利於不動產業的發展前景，因此指數表現當然居前。預期2014年以前全球央行寬鬆貨幣政策仍將持續，不動產料將處於正向循環。
【資金持續挹注 商辦市場具潛力】
REITs正「夯」，投信法人普遍看好美國及亞太地區的不動產資產。第一金投信全球不動產證券化基金經理人楊慈珍表示，美、日等主要國家不斷在市場釋出資金，資金效應料將支撐後市表現，加上美國房市活動穩健擴張、日本住宅用土地價格築底回升，此兩大區域的不動產市場基本面接連傳出好消息，在提振市場信心的同時，也將誘使更多買盤進駐。
她說，今年來看，因全球資金環境依舊寬鬆，使得不動產市場吸引力有增無減；以資產價格評估，除了歐洲地區基本面偏弱，北美以及隸屬亞太地區的日本不動產的資產價格均見回升，未來1年在新增供給仍然偏緊、需求溫和增長的情況下，預期美、日兩大區域的REITs資產價格將繼續回升。
復華全球資產證券化基金經理人詹硯彰則指出，亞太REITs受惠於資金湧入與商業活動轉佳，近1年來績效表現亮眼，其中，今年來因日圓大幅走貶，增加日本投資標的的吸引力，並成為資金熱錢聚集地，短期雖有獲利了結賣壓情形，但應是逢低加碼時機。亞太REITs則看好辦公室、工業、購物中心、倉儲等領域，另外，日本則偏好A級以上商辦。
除美、日外，新加坡也是值得關注的市場。亨德森遠見亞太地產股票基金經理人Tim Gibson認為，新加坡REITs市場的股息收益率與股市的股票收益率間的利差幅度目前仍相當的高，不論是以絕對值及相對值計算都達到約150個基點。若以債券殖利率來看，目前新加坡5年期政府債券殖利率僅約0.5%，而新加坡REITs的收益率約5%~5.5%的水準，故較具吸引力。
【定期定額參與REITs行情】
全球經濟緩步成長，在此趨勢之下，投資人該如何參與全球REITs行情呢？詹硯彰認為，景氣溫和復甦，債券部位的資金流出，國際資金在畏懼風險性資產，但又不滿足投資等級債的收益水準情況之下，仍偏好具收益屬性的金融資產。現階段REITs市場仍在多頭循環，雖然整體評價面因行情走揚已從谷底回升，但還有上漲空間，建議以定期定額方式掌握漲升契機。
李運婷也說，目前REITs價格偏貴，並不建議投資人採取單筆投資，選擇定期定額較為穩健。此外，投資全球REITs基金，應佈局放眼全球，同時擁有不同區域、不同性質的REITs及不動產股票，藉此分散區域或國家風險。
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