MoneyDJ新聞 2016-06-08 18:10:37 記者 徐伯豫 報導
低利率環境下，如何擴大資金運用效率，不只是投資人的共識，也是機構法人追求的目標。近年來，法人資金涉獵不動產投資頻繁，同時中國企業在海外購置房地產的交易越來越多。5月底時，大陸中國人壽宣布與美國不動產投資管理機構RXR聯手，斥資16.5億美元收購曼哈頓第六大道1285號商辦大樓〈該棟大樓最大租戶為瑞銀集團(UBS)，日前已續約至2033年〉。中國信託全球不動產收益基金經理人陳雯卿表示，在機構法人透過不動產提升資金運用效率下，REITs兼具穩定股息與成長的雙重特質，特別容易吸引資金轉進，可視為當前微利時代下的投資熱點。
亨德森遠見全球地產股票基金經理人Guy Barnard指出，全球性的持續低利率背景對於房地產價格有正面影響，也連帶推升REITs價格。他說明，在負利率時代，地產股將為最大受惠者。主要係全球主要國家零售與辦公室租金持續成長，使地產股股利收益率明顯高於存款利率與公債殖利率，故可望持續吸引找尋收益率的投資人。
根據彭博資訊統計至5/20，全球REITs的平均股利率有5.5%，遠高於全球股票的平均股利率2.7%。富蘭克林華美多重收益平衡基金經理人王棋正表示，這樣的收益利差優勢可望持續吸引資金青睞於REITs。且現階段資本市場流動性仍足夠，有利於支撐全球房地產市場，適合納為核心資產配置。
從指數表現來看，今年以來多數主要國家REITs指數表現比大盤還要好，根據彭博統計至6/2，全球REIT指數今年來上漲5.74%，而全球股市僅小漲0.66%。從各主要國家分別來看，澳洲REITs指數上漲10.4%，日本REITs上漲7.49%，美國REITs及法國REITs也分別上漲5.29%與5.07%。反觀S&P500指數上漲3%，澳洲指數與法國CAC40指數分別下跌0.32%、3.69%，且表現最差的是日本，跌幅達12.98%。
今年來各主要國家股市與REITs指數表現
資料來源：Bloomberg，2016/6/2
中國信託全球不動產收益基金經理人陳雯卿表示，REITs投資通常注重的是產業基本面加上政策，也就是產業、個股的基本面，包括股價淨值比(P/NAV)以及企業營運現金流(FFO)成長性、股利率以及未來增加股利發放的能力，同時也會配合該國的央行政策、利率水準以及房屋政策來判定房地產是否有上漲空間。
而就目前來看，隨著全球經濟自2008年金融危機後見回溫，全球商辦租賃市場也漸走出低迷，空置率大幅下降。根據統計，全球商辦空置率從2010年第三季高點14.4%下滑至2015年底的12.1%，其中以美國最為明顯(17.9%下滑至14.5%)。陳雯卿表示，商辦空置率下滑代表著企業看好景氣，加上新建商辦大樓有限，預期未來幾年需求仍略大於供給。
最後看到機構法人的動作，根據英國不動產顧問公司萊坊(Knight Frank)最新「中國對外房地產投資：新浪潮、新目標」報告指出，2015年中國購置海外不動產的總金額近300億美元，較2014年投資總額成長一倍，最受青睞的城市為美國紐約，投資總金額更從2014年的10億美金，激增到2015年的57.8億美金。
而在台灣，由於國內壽險業海外投資不動產限制鬆綁，也加速業者海外買房速度與規模，像是國泰人壽、富邦人壽及新光人壽等均陸續在海外置產，且投報率都在4%以上，預估未來幾年，跨國投資仍維持熱絡，每年將達千億元。
陳雯卿分析，法人積極佈局商辦市場，看中的無非是穩定的租金成長，且參考世邦魏理仕CBRE的預估，其實全球至少27個商辦市場未來兩年有逾3%的成長。同時前十大租金漲幅最多的市場中，歐非中東包辦六個，包括曼徹斯特、馬德里、和巴塞隆納。陳雯卿表示，隨歐洲景氣緩步復甦，加上供給有限，使歐洲房地產展望看好。
此外，美國的聖荷西、達拉斯、費城、波士頓和哥倫布市也可能有5.5%以上的租金成長幅度。亞洲則以印度班加羅爾(市中心)、東京、雪梨(市中心)和香港(市中心)平均租金在未來兩年將可望達4.4%以上。整體來說，未來REITs股利率將具有走升行情，使其表現仍可期待。
