精實新聞 2012-01-04 08:36:01 記者 林詩茵 報導
新會計準則IFRS即將於明(2013)年正式上路，今年起，上市櫃廠商即需編制兩套財報系統，對營建股而言，一套以既有會計原則(即可使用完工百分比法)，一套將為IFRS上路後原則(即全部完工法)，這兩套財報的EPS將有極大的落差。近期，營建商和法人圈都在問：到底未來如何評估營建股？EPS大起大落，營建商的本益比(P/E)有沒有意義？
事實上，對營建股而言，今年是財報混亂的一年，一方面要編列既有的報表，一方面預先編列明年IFRS正式上路後的報表，同時，建商在編列財報時還要說明、揭露兩者的差異。
面對兩套財報，不僅建商頭大，投資人也很煩惱，未來營建股的投資思維，也需有所改變。
最近法人圈頻討論，接下來到底要如何評估營建股？而建商財務長也接到不少法人或投資人詢問，未來營建股價到底怎麼評價？
其實，不管本土研究員或外資分析師，在寫營建股報告時一向只從NAV(Net Asset Value,淨資產價值)角度來看，即把各建商加上在手的土地庫存和未來可認列的資產價值除以股本，再加上每股淨值，成為每股的淨資產價值，一般而言，每個券商對建商的NAV評估多少有些差異，這些差異來自對區域房價的預估不同，對每家公司資產價值的估算不一樣。
房市多頭、房價持續上漲時，券商給予營建股價的評價最高可到1~1.2倍的NAV，但若房市有轉空風險，或房價有下跌可能時，股價預估就可能降至0.8倍，甚至0.7、0.5倍。以目前的房市氣氛來看，不少營建股的NAV已甚至降到0.4倍。舉例來說，華固(2548)NAV普遍法人估有100元左右，如今股價在60多元，股價為NAV的0.6倍，長虹(5534)、皇翔(2545)則一般法人估NAV有90~100元，如今分別跌至60元和45元，NAV亦只有0.6倍和0.4倍之多。
另一項評估方式是P/B(股價淨值比)，預估今年的每股純益(EPS)，加計於每股淨值中，預估股價淨值比。在房市多頭時，法人對P/B最高價給到1.5~2倍，而空頭時則P/B下修至1倍，就會讓部份投資人覺得股價具吸引力。
至於大家口頭說不在乎的P/E(本益比)，在IFRS上路後，更多投資法人說不重要。只是，過去雖然研究法人都說營建股不看P/E，但營建股價卻脫離不了P/E的評價，許多投資人在多頭時給予營建股本益比8~10倍，而空頭時則降至5倍左右，類股的股價走勢其實仍脫離不了P/E。
尤其，建商大老闆們在IFRS上路後，然後會追求EPS的高峰，許多建商都已經在邊建邊售，希望2013年能有個案的密集完工入帳，推升EPS維持高水準，顯然高獲利仍是建商的期望，當然也會是對自家股價的基本期望之一。
因此，IFRS上路後，營建股的評價資產淨值將更重要，而獲利能力也不會被忽略；還有建商認為，負債比率也會是研究法人看重的財務基礎之一。
不過，從過去營建股的趨勢來看，不只獲利能力，房地產多空市況、銷售率更是營建股的根本，就像SARS以前台灣的房市極差，房子賣不動，營建股變成雞蛋水餃股，當然更是沒有P/E、P/B、或NAV可言了。
