《理財規劃》月薪3萬也能實現購屋夢？

精實新聞 2010-12-07 20:23:06 記者 王怡茹 報導

小華剛從研究所畢業，憑著高學歷的優勢，順利進入一間大公司，身為職場菜鳥的他，雖目前月薪才3萬元，但年終也有2~4個月，還算得上是不錯的工作。懂事的小華想趁著年輕多存點錢，第一個夢就是擁有自己的小窩，不過，看到直攀升的房價，他很擔心，心想：我….真的有可能買得起嗎？

許多社會新鮮人都和小華一樣，認為自己薪水不夠高，別說投資房地產，連買棟房自住都有問題了。其實，真的沒有那麼難，專家表示，只要能夠按部就班、累積資金，做好長期的理財規劃，人人都可以實現購屋夢。

【Step1：努力存到第一桶金】

「強迫儲蓄」是實踐買房計劃的第一步。永慶房屋協理黃增福指出，月薪3萬元的上班族，每月至少得逼自己存下1~1.5萬元，加上年終的部份，一年就能存下近20萬元，頭3年先存錢，同時多方涉獵理財觀念，有了初步的知識，第4年~第5年就用這筆資金去「錢滾錢」；第5年存下自備款，尋找好的購屋地點。

黃增福認為，單身的上班族，若不用養家又住家裡，佔有較大的購屋優勢，能節省許多開銷，更快累積資產。不過，也提醒民眾，如果是用貸款買房，出租比自住來得划算許多，等於是由他人負擔貸款利息，自己只須支付本金，可運用的資金更加寬裕，能再做其它投資。

表：每月存10,000元可籌得自備款時間(單位：年)                        

資料來源：信義房屋

【第二步：評估財務狀況 預留緊急預備金】

有了一筆存款後，先別急著下手，請先檢視個人的財務狀況，看看手頭上有多少資金能夠運用。只要把現金(銀行活存或定存)以及可變現資產(如債券、股票、基金、珠寶…等)加總後，扣除掉其它可能支出，如緊急預備金、政府規費等，即可算出自備款。

信義房屋行銷部經理蘇啓榮建議，在擬定購屋計劃時，最好準備3到6個月的「緊急預備金」，把平日須負擔的生活費計算出來，像是小孩教育費、保險費、稅費、水電..等，若未來失去工作或收入減少時，還有基本的生活保障。

舉例來說，小華每月給爸媽5,000元的孝親費，保守估計雜費每月需1萬元，1.5萬元乘以3個月等於4.5萬元，加上每年保險支出為3萬元，稅費約1萬元，緊急預備金約8.5萬元。

除此之外，專家也提醒，其它可能支出還有買屋契稅、地政規費、代書費、仲介(約10萬元)等稅賦支出，及新屋裝潢費(50萬元)等，也要一併考量進去。

假設小華5年存了150萬元，150萬-(50萬+10萬+8.5萬)=81.5萬，這筆資金就是他可拿出去買房子的自備款了。

蘇啓榮提醒，小資本的民眾，在投資房地產時應以「長期持有資產」的角度來看，而非追求短期獲利，放長線達到增值、保值的目的。因短進短出的風險太大，且需要的資金更多，不是一般市井小民負擔得起的。

【第三步：下手買房 把握333原則】

知道了自備款有多少，那要挑選什麼價位的物件呢？蘇啓榮建議，購屋族得把握「333原則」，雖然這已是老生常談，但真的很受用，也就是準備3成以上自備款、還款負擔不超過年收1/3，避免因還款壓力太大，影響到個人生活品質。

同樣用小華的例子來看，起薪3萬元，5年後薪資有機會調整至4萬元，年終3個月(12萬)，年收入約60萬元，除以12個月後等於5萬，「5萬x30%」=1.5萬元，每月貸款金額最好不要超過此水準，上限為月薪1/2。

以現時房貸利率平均水準約2%左右，若分20年償還，小華可貸金額為300萬元(本息攤15,177元)。300萬元+81.5萬元(自備款)=381.5萬元，他最好選購總價330萬元~430萬元間(正負50萬元區間)，未來才不會面臨太大財務風險。

300~400萬元能買什麼呢？小華可選擇小坪數的住宅產品，扣除北市精華地段，多數區域每坪單價介於10~50萬元，10坪總價約100~500萬元。不過，因小坪數物件轉手難度較高，須慎選地段，最好鄰近捷運、市中心或是商圈，加強保值。

另外，黃增福則建議，首次購屋者可挑選總價500~600萬元的物件(北部多為中古屋)，貸款7~8成，每月大約負擔2萬多元，選擇好時機轉手賣出，把獲利轉變成另一筆自備款，再投資更高總價、大坪數的房子，並切割成4~5間出租，以小屋慢慢換大屋。  

表：北市各行政區房價行情參考表(單位：萬元)  

資料來源：永慶房屋2010年Q3數據

【小叮嚀：租金必須大於房貸利息】

專家表示，運用槓桿投資(部份用現金，多數用貸款)會放大報酬率，如果有意靠投資房產理財的民眾，每月租金須大於貸款月付金，現金流入會呈現正值，報酬率也會增長；反之，租金若小於貸款月付金，現金流出將為負值，報酬率自會縮小。若無法把租金提升到超過月付金，最起碼得打平利息支出，以免侵蝕到個人資金，影響生活品質。