北市府團隊易主，280億捷運聯開案恐卡住
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2014/12/11 17:26
MoneyDJ新聞 2014-12-11 17:26:13 記者 林詩茵 報導 日勝生(2547)新店小碧潭聯合開發案「美河市」，在權益分配不均的紛擾下，致出現台北市政府遭監察院所糾正、而營建廠商也被求償76億元的狀況。房地產業內認為，「美河市」案建商已提請仲裁，江山未定，卻又面臨市府團隊交接，接下來新市政團隊對聯開案的態度，將是聯開案未來走向的指標。而目前北市已有3個指標性聯開案即將完工，總銷估達280億元，若權利分配比例遲談不攏，恐使上述個案完工後只能空等。
《住展雜誌》調查，目前由台北市捷運局主導的聯合開發案中，尚未公開銷售、且工程期逾半或接近完工的聯開案共計有3處，分別是內湖站「交11」、蘆洲站「希望城市」，以及辛亥站「敦南捷境」等，預估總銷金額共約280億元。
住展雜誌企研室經理何世昌表示，若不儘早解決聯開案權益分配問題，線上聯開案、尤其是近完工的聯開案，即使蓋好也沒辦法賣，新房子淪落去養蚊子。
何世昌指出，新當選的台北市長柯文哲曾表示，將把包括「美河市」等聯開案開會、審查等資料掃瞄、並公開刊登於網路，以後不見天日的聯開案相關資料將攤在陽光下；除了資料透明化外，新市府團隊對前朝決定好的權益分配比例，可能不會照單全收，因此，未來市府新團隊對聯開案的決策和態度將是個案能否順利展開銷售和入住的關鍵。
內湖站「交11」是未來內湖區最具指標性的捷運共構案，由潤泰新(9945)負責開發興建，其低樓層規劃為商場CITYLINK，商場以上樓層則登記為辦公室，銷售主力是小坪數產品，現工程已接近完工，剩下公共設施與人行道鋪設等雜項工程。
由於「交11」位在已拆除的日湖百貨旁，屬於內湖最菁華的地段之一，所以自開發以來就備受關注。然而，該聯開案是以興辦交通事業向地主徵收，再加上市府僅分回32%，分配比例明顯低於市場行情，所以監察院在去年11月提出糾正案；惟北市府於事後宣稱，該案權益分配尚未確定，讓此案權益分配陷入懸而未決的窘境。
蘆洲「希望城市」原想走預售，承接該案的代銷業者原搭建一棟3層樓接待中心，預備進場銷售，孰料受到「美河市」弊案波及，北市捷運局不敢照原本的權益分配比例執行，又重新鑑價、審查，導致該案不能預售，代銷業者燒了億元預算又等不到結果，只得拆屋走人。
何世昌指出，現「希望城市」幾乎已可完工，但卻卡在權益分配問題上，即使蓋好也無法公開銷售，建商只好能拖就拖，工程停滯在收尾階段。雖然「希望城市」銷售時程推遲，但卻也因禍得福；該建案預售時平均價位約38萬/坪，但以現在市場行情來估算，單價已漲至約60萬/坪，北市府與建商反倒成為大贏家。
至於辛亥站聯開案「敦南捷境」，則早就掛上廣告看板，卻也遲遲不能銷售。同樣地，該建案因為公開銷售時間往後延，單價與總銷金額一路水漲船高；照市場行情推估，現在該建案最高價位應可見到8字頭，為該路段新高價。
何世昌認為，雖然捷運聯合開發案曾因官員涉弊而沾了一身腥，但土地開發已成為挹注捷運收益的重要財源，使得聯開政策像是射上太空的火箭般停不下來。由於大台北捷運路線越蓋越多，但捷運運輸本業卻是連年虧損，為彌平收支、甚至創造獲利，除了仰賴站區與車廂內廣告收入外，另一個重要財源就是捷運沿線土地開發。
惟目前因監察院糾正聯開弊案，以及新、舊市府團隊交接，聯開案權益分配審查恐重新來過；一旦分配比例無法定案，北市也不能標售分回戶別換得現金，將導致幾百億建案空置、動彈不得。
何世昌進一步表示，除了內湖站「交11」、蘆洲站「希望城市」，以及辛亥站「敦南捷境」之外，未來又如三重站潤泰建設「捷6」聯開案、安和站首泰建設「捷5」共構案等超級指標案，其權益分配只要動幾個百分比，牽動的金額動輒數億元，因此聯開案權益分配審查結果到底如何，未來新市府是否會提出全新決策流程讓聯開案有本可循，將是未來聯案能否繼續進行的關鍵。
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