精實新聞 2013-12-12 16:38:15 記者 林詩茵 報導
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台灣房屋桃園總經理古兆憲看好升格長多
帶動房市量價表現。(圖/林詩茵) |
桃園即將在明年12月25日升格第六都，相關議題已在區域市場發酵。桃園市佔率最高的房仲品牌-台灣房屋，近3、5年來即明顯感受到當地人口、產業移入的脈動，也看到房市成交價、量上升，提前反應了升格利多，台灣房屋桃園區總經理古兆憲接受專訪時，分析了大桃園近年的改變、並從交通、產業動向，給有意入住桃園的民眾寶貴的意見。以下為記者專訪概要：
記者問(以下簡稱問)：您長期在桃園深耕，如何看待桃園整體環境？
古兆憲答(以下簡稱答)：桃園有很多天生優越的條件，第一，有好山好水、沒有斷層帶；第二，多半不用擔心風災，因倚著中央山脈，受到侵害不大；第三、桃園有海、有山，有觀光休閒資源，像慈湖蔣公陵寢、還有兩岸遊客都喜愛的鳳飛飛紀念館。
再來是桃園很注重教育資源，很多教學水平都在提升中；還有體育，這裏有桃園棒球場，還有高爾夫球國手曾雅妮也住龜山。
另外，區域的規劃發展來看，老街溪整治成功，龍潭有個花卉園區，漁業部份有永安漁港，縣府又積極推動生態環保，以及國際金融中心，尤其，桃園還有機場，大三通後，兩岸最重要的門戶就是桃園機場，能見度就像上海、北京一樣提升。
整體來看，桃園不僅有天然的居住環境優勢、後續規劃都可以樂觀看待。
問：桃園即將於明年底升格直轄市，您已看到這幾年桃園地區改變了嗎？
答：桃園的人口在這幾年來進駐率就一直是全國的前三名，5年前逼近2百萬人口，升格議題就開始起來，而正式升破2百萬人，升格也就明確了，這是一個改變，人口的持續成長，這當然與大台北房價太高、住房需求外溢到桃園有一些關聯性，但另一個很重要的因素在「交通」。
交通很重要，過去五楊高架道路通車前，林口、南崁、中壢工業區在尖峰時間都塞翻了，所以有一段時間桃園蓋了很多房子，但北客還是不進來，隨著2009年五楊動工，房價也開始動了起來，人口也願意到桃園來；當然高鐵、還有興建中的機場捷運、捷運三鶯線，也都是造就北客願意來桃園的原因。
第三個很重要的是產業，愛台十二建設中央最傾全力推動的、投資金額最高的，就是桃園航空城，這是中央在支撐發展的區域；而地方政府，桃園縣長從朱立倫到吳志揚，都一直在積極規劃產業、觀光、甚至未來中長期有國際金融中心、國會議中心、文化、政經發展的專區，這種長期慢慢發酵的實質效益，也會在未來逐年看到落實。
大台北的人口實在太多了，就產生了外溢的現象，但人口不會往基隆、宜蘭移，而會往有產業、有生活機能的桃園移，這也就是為什麼造就現在桃園發展的主因。
問：從房地產從業人員的角度來看，如何解讀桃園地區升格對房市的影響？
答：大家說買房要看地段，不外乎就是兩大條件，交通和生活機能。桃園的升格伴隨的是交通網路更便捷，統籌分配款更充足，有助公共建設和城市發展規劃。
桃園目前還沒有捷運聯通，但很快會有，而且還規劃了很完整的捷運網絡，像機場線連接桃園機場到台北車站：而2015年即將動工的綠線，則會連結北桃園，還有未來三環三線的三鶯線會連通新北市。其實捷運對房市的帶動，可以借鏡雙北市發展。
舉例來說，原本板橋只有40、50萬人，但隨著三鐵(捷運、台鐵、高鐵)共構，現在已變成1百多萬人口的行政區，房價自然也攀升許多。
其實這也是現在這麼多人進來桃園的原因。只是房地產很多時候是在買夢，當初高鐵局就在桃園設了400多公頃的高鐵特定區，土地就起漲了，之前農地只有幾千元，90年代農地變建地，跳升到7、8萬元，現在高鐵已經實現了，住宅區土地每坪到50、60萬元，商業區土地80萬元，好一點還要100萬元。
所以，未來桃園升格，有更多的資源、興建更多的交通建設，也帶來更多的人口，對房市自然是正面的。
要看都市升格對房市的影響，我們可以看看之前新北市、台中、台南、高雄等各都，房價都是上漲，桃園未來也會跟著走，房屋成交量和房價的攀升，應該都可期待。
問：可否從未來發展的角度來分析，哪些區域是值得民眾進駐、或者置產投資？
答：桃園的環境很適合人居，如果是自住客，新婚、口袋較淺的，在桃園的蛋黃邊邊、其至蛋白區都可以先買，但交通最重要，像如果在中正藝文特區買不起，就可以往特區外圍、南崁、大有商圈，這些區域和市中心核心房價差2、30%，總價800萬、2字頭、3房附車位的產品，都可以找到。
如果真的很想買房，小資也可以以5、6百萬的總價帶，在桃園外圍邊邊角角地區，社區品質還不錯的，一樣可以找到好房子。
八德、中壢也都有生活機能。其實用一個角度來想，如果住在內湖，到信義計劃區要塞車30分鐘才能抵達，但桃園也是車程30分鐘，但房價卻是三分之一、四分之一，自住客用這個角度想，桃園交通便利的區域還是可以入住。
至於投資買方，許多長期置產客，為了保值，現階段熱區、成熟商圈，只要價格還可以接受，仍可以長期持有，因為熱區在區域發展基本面長多下，是不用怕跌價的。
再者，有些比較勇於承擔風險的會選擇潛力區、或者未來的捷運周邊，像大園、航空城附近，就有很多人買農地，跟著區段徵收走；也有人提前卡位未來捷運站周邊。但這些都要有長期持有的準備，而且潛力區也相對有風險，最怕是生活機能沒有到位。
說實話，有些區域在升格還沒定案前(3、5年前)，房價就已經開始炒作、飆漲，那一波很多土地、房價都爬得很快，直接炒到未來升格的位階，所以這樣的地區在生活機能沒有到位下，未來升格後反而會回歸基本面，慢慢盤整等待生活機能的到位。
問：有學者擔心青埔會變「鬼城」，區域房價也有炒高泡沫疑慮，您認為呢？
答：一般來說，區域房價的走升是這樣的，產業帶動人口、人口帶動生活機能、商業活動頻繁了，再帶動房價。以青埔來說，不是不值得投資，而是短期確實已經急漲到一個相對高點，而之前買方很多也是投資、置產的比重高，所以晚上去看點燈率，人口還沒有到位，暫時來說，生活機能還沒有到位，價格要持續不斷高漲，相對不那麼容易。
青埔現在30萬/坪，短期要漲到35、40萬/坪，應該不會那麼快。
但中長期來看，還是可以看區位、看價格，找到一些好的物件進去，像是公園、綠地附近，未來都是會比較高價的區域，就還是可以留意。
