精實新聞 2012-11-22 19:11:12 記者 徐伯豫 報導
自實價登錄上路之後，想要買房的民眾對於房價不再茫然，了解房價只要一指即通，也省去不少殺價的時間。但相對來說，若想要以屋換屋或是投資房地產的民眾來說，如何選到保值的地段就相對來說重要許多。今天就讓我們來以台北市做例子，了解目前熱賣商品與抗跌路段在哪，讓您更了解房產的真正價值！
【北市購屋 學區、交通、置產及保值同等重要】
對於選擇定居於台北市的您來說，相信考量的因素很多，除了本身工作在台北，需要考量上班的便利性之外，當了爸媽的人還要考慮到小孩子的學區問題。另外也有投資客考慮報酬率的高低，以及所有民眾期望以屋換屋的可能性。
由於北市工作機會多、教育資源豐富、房產保值力相對其他都會區也較佳，根據內政部第一波所公開的實價登錄資料統計，目前總價1500萬內的首購住宅產品，以中山區成交佔比24%居冠，成為現階段首購族最青睞的北市區域；其次，針對可承受總價1500~3000萬的中總價初次換屋族來說，中山、文山、大安，成交佔比分別為18%、15%、12%，勇奪北市行政區前三位，為目前初次換屋族主要考量的北市區域。
【月繳3-6萬 900-1500萬房均可挑】
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛指出，由於銀行放貸，房貸月供最多可達到家庭可支配所得1/2，以一般小家庭，夫妻月收入共6-12萬的家庭來看，自備款2成、20年房貸，換算每月可以負擔的房貸約3-6萬，一般首購家庭可負擔總價約900-1500萬，極限大約在1500萬內，而這樣的總價負擔力，其實在北市不少區域中，仍有合適的產品可供挑選。
根據第一波實價登錄所公開的資料顯示，北市總價1500萬以內的住宅產品成交區域，以中山區、北投區、文山區分居前三位，黃舒衛表示，中山區為套房、小兩房類產品較多，對於首購族來說，使用空間雖不算太大，但卻是相對容易入住的北市區域，近期新生北路1-3段、林森北路等路段，10-30坪，小坪數產品交易相對熱絡。
至於北投區屬於北市郊區，因有如華碩、和碩等科技大廠進駐，近年更有士林北投科技園區題材，在就業機會增多帶動下，也吸引首購族進場。而文山區為傳統公教區，因腹地不大，於北市各行政區中，以往房價漲幅反應較慢，目前平均單價僅約43萬，由現階段公開的實價登錄資料中，可見不少屋齡15年上下、每坪單價35-45萬、總價不到1500萬的優質大樓首購產品，對於北市首購族來說可謂物美價廉。
【北市總價1500-3000萬初次換屋產品 中山、文山、大安勇奪前三位】
而對於換屋族來說，由於目前北市精華地區40-50坪的換屋產品動輒三四千萬以上，其實壓力其實也相當大。因此，近期可發現總價3000萬內中總價產品相對受到初次換屋族的青睞，根據第一波公開的實價登錄資料顯示，北市總價1500-3000萬以內的中總價住宅產品成交區域，以中山區佔18%、文山區15%、大安區12%勇奪前三位，三區域總計佔北市中總價住宅成交的45%。
黃舒衛指出，相對於北市大安、信義等精華地段，每坪70-90萬的高房價，同屬市中心的中山區，商圈機能與便利性均佳，但房價每坪單價僅約60出頭，不僅與信義、大安有1-3成的價差，近期更有機會受松山機場開發案而連帶受惠，長遠看來相當具發展潛力，近來吸引不少初次換屋族入住。而文山區，雖較缺乏建設題材，但因緊鄰大安區，每坪房價卻僅40出頭，僅約大安區房價的一半，也頗受初次換屋客群青睞。
至於大安區，因擁有政經資源優勢，屬全台房價最貴、最具保值、增值力的區域，能入住等於是身分地位的象徵，近期可以發現，原先因鄰近福地，房價落後的六張犁、麟光等區域，包含基隆路2段、和平東路3段、臥龍街、安居街等路段，最近吸引不少換屋客進場，交易最為熱絡。
【房價透明化加上景氣不佳 房價飆漲機會低】
黃舒衛指出，近期國內外經濟數據表現不佳，加上央行管控房市，目前房價已不會胡亂飆漲，對於有購屋需求的民眾來說是一大福音。另外，如今實價登錄資料陸續公開後，房價透明度已越來越高，以往屋主隨意開高價的狀況，近期獲得明顯的改善，相信有意購屋者若能博採各方價格資訊、交叉進行比對，並與一線專業人員溝通，購買到合理價位的房子並不難。
不過，黃舒衛提醒，現階段政府所公開的實價登錄價格資訊，背後隱藏大量的市場資訊，包含車位價格是否有分拆、新成屋交屋揭露價格可能為一、兩年前預售的價格...等，都可能致誤導消費者，民眾在查詢行情時，一定要多做功課，以免被錯誤行情資訊所誤導。
北市住宅產品成交分布
| 中山區 |
24% |
18% |
| 北投區 |
13% |
10% |
| 文山區 |
11% |
15% |
| 萬華區 |
10% |
3% |
| 內湖區 |
9% |
10% |
| 信義區 |
6% |
6% |
| 士林區 |
5% |
7% |
| 中正區 |
5% |
6% |
| 大安區 |
5% |
12% |
| 大同區 |
4% |
2% |
| 松山區 |
4% |
6% |
| 南港區 |
4% |
5% |
資料來源：不動產交易實價查詢服務網，徐伯豫製表
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