《輕鬆理財》升升不息 別慌！房貸族省息有招

精實新聞 2011-07-11 20:00:45 記者 王怡茹 報導

央行自去(99)年6月以來，已經連續升息5次，累計升息2碼半(0.625%)，市場普遍預期，為了抑制通膨預期心理，下半年仍有升息空間。利率持續看升，許多房貸族不免苦嘆：「利息負擔又更加沉重了，這該如何是好呢？」

理財專家建議，民眾不妨考慮轉換成固定利率房貸商品，把利率水準鎖在低點，減少利息支出，但需事先評估轉貸成本；另外，計劃買屋的「準」房貸族，則可多利用政府優惠貸款及住宅補貼方案，擇機進場。

升息潮來襲，令房貸族們心慌慌，想要省息看緊荷包，那您絕不能錯過以下報導！

【央行5度升息 百萬貸款多繳444元年息】

央行上月底(6/30)宣布升息半碼(0.125%)，包括台銀、土銀、合庫、一銀、彰銀等大型行庫配合上調存放款利率，「定存族」樂開懷，卻苦了全台200萬名房貸族。以中華郵政為例，2年期定期儲金機動利率，從1.295%增加到1.375%，多出了0.08個百分點，也牽動多項政府政策性貸款調升。

像是財政部青年安心成家購屋優惠貸款，前2年優惠利率便是依中華郵政2年期定期儲金機動利率加碼0.345%，現階段為1.72%；內政部的住宅補貼方案依同一指標加0.042%，一般戶為1.417%、弱勢戶是0.842%；華南銀行承辦住福會的「築巢優利貸」專案，利率則是調高至1.64%。

據此來估算，政府優惠房貸戶，每100萬元的貸款，每年將增加444元的利息支出。房仲業者認為，本次升息之後，房貸利息的增加幅度並不算太大，應該還在民眾可承受的範圍之內，市場也不至於因利率壓力而出現拋售潮。

【首購族~多利用政府優惠貸款】

升息步調未歇，或許您會問，現在還適合購屋嗎？永慶集團研究發展室協理黃增福表示，央行升息幅度還是相對溫和，且奢侈稅正式上路後，少了投資客炒作，房價將逐漸趨向合理化，加上目前利率仍處於低檔，市場待售案源充沛，相對有較多物件可精挑細選。對於一般民眾，建議可多利用政府推出的優惠房貸和住宅補貼方案。

為滿足民眾需求，財政部6月中旬調整「青年安心成家購屋優惠貸款」相關規定，除了放寬年齡條件外(滿20歲即可)，同時也延長至101年底，且可與內政部的方案擇一搭配使用，最高可獲得720萬的優惠貸款；內政部的住宅補貼方案即日起至8月15日受理申請，「準」房貸族可得把握時間辦理。 

表1：購屋貸款方案比較： 

 資料來源：內政部、財政部、各銀行，王怡茹整理製表

【一般房貸族~3招減輕貸款壓力】

如果您身上已經背了房貸，該如何節省利息呢？在此提供3個方法：

1.準時還款累積信用 爭取較優利率

目前市場上的房貸，多數是「前低後高」的三段式指數型房貸，通常前半年利率最低，現約1.7%~1.8%左右，第7到第24個月加碼至2%附近，第3年至貸款結束則按市場行情計息，也就是說，房貸戶第三階段的負擔最重，對升息最敏感。

一般而言，指數型房貸幾乎都有訂立「還款限制」，約束房貸戶在規定的年限內(階梯式多為前2年)，不得提前清償貸款或繳納過多本金，否則就得支付0.5~1%的違約金。雖然房貸族被綁著不能動，但只要這2~3年之間繳款正常，可以跟申貸行議價，有機會爭取到較優惠的利率。

理財專家表示，在貸款初期時，如果手邊剛好有閒錢，如年終獎金、公司分紅…等，在不影響生活品質的前提下，最好先拿來償還房貸，只要本金減少了，自然可以省下利息費用。

2.選擇固定利率房貸

現在處於升息循環中，銀行主管建議，民眾可選擇穩定的「固定型」房貸商品，把利率鎖住，避免房貸支出隨著利率調高而增加，將有助於節省利息支出。雖然，固定式房貸的利率比一般來得高，至少2.5%起跳，初期利息負擔會比較重，不過，如果未來央行持續升息，長期下來，反而比機動計息者來得有利。

搭上升息潮，近來有不少業者趁勢推出固定利率房貸搶客。以彰化銀行為例，新推出的7年期「固得利（GOODLY）」房貸專案，該行將依申請者的信用評分，包括年收入、婚姻、任職單位…等，區分成2.75%、2.85%及2.95%共3個等級，且此專案並無違約條款，就算提前清償，也免付賠償金。

渣打的固定利率房貸，前6期固定利率2.22%起，第7至第24期以T值利率指數加碼1.8%起，目前為2.57%；第25期起為T值加碼1.9%起。12月底前，申請房貸並同時申辦「溫馨成家方案中」其它產品，且開啟該行VISA金融卡刷卡功能，可減免5,000元房貸帳管費，轉貸者再享0.15%利率減碼。

3.事先評估轉貸成本

升息時，確實固定利率卡好，您可別急著帶著房貸「跳槽」，務必先評估相關成本再說。銀行業者提醒，轉貸會產生一些額外費用，如地政規費、代書設定費等，加計之後，不一定划算。以轉貸金額500萬元為例，轉貸後利率如果沒有比原貸銀行低0.5%以上，變換後所節省的利息，有可能不足支付相關的成本支出。

另外，房子會隨時間折舊，要是房價上漲幅度不大，即便同一棟房子核貸成數相同，但核貸金額可能大不相同，因此轉貸後的貸款金額可能較低，不見得優惠，這些都要事先評估。
或參閱個人理財網：https://www.moneydj.com/rich/

表2：近期銀行房貸專案一覽

資料來源：各銀行，請以官網為準。