精實新聞 2013-04-02 20:35:14 記者 林詩茵 報導
近期房地產市場再度出現「建商無息貸款」的銷售手法，在央行打房針對特定區域信用管制，銀行貸款越來越嚴，且房價越來越高，民眾越來越買不起房下，建商為吸引民眾出手購屋，推出預售屋「保證貸8成」，銀行貸款不足部份，由建商自掏腰包2年分期零利率貸款給民眾，為了讓民眾「買得起、付得起」。不過，仔細算算，民眾真的買得起也付得起嗎？建商為什麼搶著當銀行？這麼做會不會有風險？
推出上述方案的建案分別是興富發建設(2542)與宏泰人壽合作的「海洋都心」，以及宏盛建設(2534)與信義(9940)代銷合作的「宏盛新世界」，宏泰與宏盛屬關係企業，而兩筆推案都在淡海新市鎮，均是大規模的推案。
從建商對外宣布的貸款方案來看，「海洋都心」只針對首購族保障貸8成，第二屋以上的買方，就不提供這項優惠方案；「宏盛新世界」則沒有這樣的規定。所謂保證貸8成，是民眾在交屋分戶貸款時，保證可以貸款到8成，不足的部份由建商拿出錢來，無息貸款給購屋者，24期償還，而宏盛部份有加收1期的金額為手續費，興富發則沒有。
從實務面來看，若民眾在「宏盛新世界」買下一戶總價1000萬元的房子，從下訂、簽約到開工，通常是付先筆一筆訂金，也許5%、10%，在工程期間到交屋，再付其餘的10%、15%，即交屋前付完20%，約200萬元，而若銀行只貸6成(600萬元)，即2成(200萬元)由宏盛提供24期無息貸款。
如此一來，若買方是首購族，那麼還有2年的寬限期，等於前2年可以只還600萬貸款的利息部份，以目前的利率水準2%左右估算，每月約付1萬元利息，再加計建商貸款的部份，即8.3萬元，則民眾每月需支付的房貸高達9.3萬元；若民眾不是首購族，沒有2年的寬限期，那麼每月還得加上600萬本金的償還金額約2.5萬元，則每月的房貸付款金額會再推升達11.8萬元。
以一般甫出社會幾年的首購族來看，每月光要付9.3萬元的房貸支出，並不是一件簡單的事，對投資客來說，買一間房，要月付11萬多元，也不輕鬆。因此，建商雖然在民眾買預售屋時打出「買得起、付得起」的口號，但實務面來看，一開始民眾下訂要繳的錢或許不多，但等到要交屋後每月必須支付時，可能會出現「買得起、付不起」的狀況。
一位曾任職大型上市建設公司人員即透露，「公司貸款」這種行銷手法，其實早在前幾波房市多空轉折時不少大公司就玩過，當時的時空背景是，預售案賣不動，所以拋出較低的資金門檻吸引民眾出手，這與當前房市還在多頭，央行、金融機構打壓房市的背景確實有些不同。
但當時推出這種方案後，建商想「撈一些小魚，但可能不小心撈到蝦子」。這名人員表示，一般購屋人在銀行無法貸到高成數，通常就是授信有問題，或者沒有那樣的實力，但建商硬要吸引這樣的人出手買屋，結果就是呆帳率很高，確實有些民眾因此付不出錢來。
不過，也有房地產業內坦言，這招在此時用，對建商來說無傷，而且還蠻有噱頭的，可能在同一區域中，有推出這項方案的建案會比較熱賣。業者分析，現在淡海房價還在上漲中，建商取得土地的成本極低，毛利率動輒4、5成，只要賣出一戶，等於就賺一戶，就算拿出房價的1、2成貸款給少部份的購屋人，壓力也不大，反而因此這項方案讓房子大賣，「建商說什麼都是賺到」。
從這種行銷手法來看，不免讓人疑惑，建商為何和銀行搶生意？其實，在央行、銀行限貸下，確實有些民眾或投資客無法貸到8成的貸款，建商這幾年來口袋極深，拿一些錢針對投資客喜愛的區域提供多一點的金源，對建商來說只會吸引投資客儘快出手，也儘快在交屋前轉手，並不會真正用到建商的貸款，更建商在銷售率上寫下佳績。
只是，這麼做建商並不是全然沒有風險，當個案的簽約金額偏低，且建案又處於供給量大的地區，一旦景氣反轉，房價下修的速度會較快，較低的簽約金會讓買方很容易就認賠出場，造成建案的大量退戶，建商也勢必有不小的壓力。2008年金融海嘯時林口就曾上演如此戲碼，所以也不是一般建商可以玩得起這種遊戲。
一般來說，專家還是建議民眾遵守「三三三原則」，購屋自備款至少房價的3成以上，每月的房貸金額不超過所得的3成，並保留部份的緊急急用金，在沒有能力下千萬不要為了想買房而硬買房，否則恐怕賠了夫人又折兵。
