出租公寓房東剉著等！失業潮席捲 民眾擬發動"房租罷工"

出租公寓安全性高，疫情爆發前備受投資人青睞，吸金額創空前高。如今美國湧現裁員潮，預料失業率將創二次世界大戰以來新高，成千上萬美國人準備走上街頭，發動「房租罷工」(rent strike)抗議，房東剉著等，不知道接下來能收到多少租金。

金融時報7日報導，多戶家庭住宅(multi-family home)原本是相當安全的投資，Real Capital Analytics數據顯示，2019年多戶家庭住宅產業吸金1,840億美元，金額高於其他房產種類，並創該機構2000年追蹤多戶家庭住宅以來新高。

不過疫情爆發後風雲變色。美國喬治亞州房東Norman Radow說，能收到多少房租，只能用猜的。他說：「(喬治亞州)有28%家庭只能勉強餬口，活在恐懼中。」他的B等級房產住客，涵蓋喬治亞州和其他七州，通常每年賺45,000美元，沒辦法省下1個月薪水來應付開支。

美國國家多戶住房委員會(National Multifamily Housing Council)數據顯示，4月26日為止，91.5%的家庭支付了房租，僅比去年同期低了4.1%，情況優於預期。許多人預期5月狀況將惡化，4月份房租到期時，許多地方才剛開始啟動居家避疫令，此一期間數百萬人遭裁員，暴增的失業救濟請領讓多州應接不暇。就算5月平安渡過，Enterprise Community Partners執行董事Priscilla Almodovar擔心8月是另一個關卡。他說，到時每週600美元的失業保險補助將到期，要是華府未祭出新的紓困案，到了8月1日怎麼辦？

The Motley Fool、Axios 4月初報導，淨租賃(net lease)巨擘Realty Income，3月份股價狂瀉31%。National Retail Properties 3月份狂瀉37%、STORE Capital更狂瀉近45%。作為對照，美股大盤標普500指數3月份僅跌13%，跌幅小於REITs ETF「Vanguard Real Estate ETF」(代號VNQ.US)的20%。

淨租賃REITs通常被視為低風險企業，名下房產出租給簽訂長期契約的客戶，業者從融資成本和租金之間的差距獲利。問題是許多REITs的產業租給零售業者，National Retail的客戶幾乎100%是零售商、Realty Income也有86%的淨營益來自零售業。STORE Capital則有84%房租來自零售和服務業。

居家避疫令之下，許多非必需商店關門，少數能維持營業者，也受到限制，像是餐廳只能外帶、不能入店用餐。民眾留在家中，街頭人潮大減，也讓繼續開店的商家，客流暴減。多家零售業者不願繳交房租，運動用品大廠Nike表示，4月份只會支付半數房租、連鎖餐廳The Cheesecake Factory和辦公用品商Staples等更不打算付半毛錢。

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