澳央總裁：升降息機率大致平衡、房市修正風險可控
MoneyDJ新聞 2019-03-06 13:00:58 記者 賴宏昌 報導 澳洲央行(RBA)總裁Philip Lowe(見圖，圖片來源：RBA)3月6日在澳洲金融評論(AFR)商業峰會以「房市與經濟」為題發表演說。
Lowe指出，外國投資審查委員會(FIRB)公布的核准件數顯示，2014-2017會計年度期間、外國居民(特別是來自中國)對澳洲住宅物業的投資呈現激增。事實上，不僅僅是澳洲城市、同時也包括其他國家的國際城市。不過，最近這種需求來源已經減弱，部分原因是當局管理資本流動讓資金轉出中國的難度增加。
截至2017年底為止的5年期間、澳洲整體房價漲幅逼近50%，自此之後房價下跌了9%、降至2016年年中的水準。
Lowe指出，這樣的跌幅是不尋常的、但並非前所未有。2008年和2010年以及1980年代兩次都出現相似的跌幅。不過，1980年代消費者物價指數(CPI)通膨比現在高，因此在經過通膨因素調整後、當時的跌幅比現在大。
租屋市場是檢視房地產市場的另一個重要管道。Lowe指出，澳洲整體租金通膨指標一直處於略低於1%的水準、為近30年來最低水位。
Lowe強調，澳洲房市目前的調整是不尋常的。與近幾十年來其他四次不同的是、這次房價下跌前房貸利率並沒有先上揚。此外，這次房價下跌前全國失業率也沒有率先上升。相反地，最近房價下跌幅度最大的新南威爾斯州、當地失業率持續呈現下降趨勢、目前已達到1970年代初期水準。維多利亞州失業率也呈現下降趨勢。
因此，澳洲當前房價修正的源頭與利率、失業無關，主要是受到房市供應面在面對人口成長出現巨大變化時、缺乏彈性應變能力。
Lowe認為，澳洲信貸條件緊縮幅度超過了可能需要的水準。他說，銀行承擔信貸風險的意願是很重要的、銀行業管理風險的能力是很重要的，如果他們做不到、那麼經濟就會受到影響。
Lowe的結論是：財富效應正在影響消費決策，但它們主要是透過對未來收入成長的預期來實現的，房價和房市成交的波動也有影響、但這些不是主要問題。
基於上述評估，勞動市場的發展更加重要。勞動市場的進一步收緊預料將帶動工資成長逐步上揚、收入增速提高。Lowe認為，這應該可以減輕房價下跌對支出的衝擊。
綜合上述不同的考量因素，澳洲房市調整對整體經濟來說是可以控制的、不太可能會破壞經濟擴張，同時還會產生一些正面效益、讓許多人能夠買得起房屋。
Lowe最後表示，目前看來升息與降息的機率大致呈現平衡。他提到，目前包括澳洲在內等許多國家都出現就業市場強勁、GDP數據趨疲的現象，為此RBA已投入龐大資源進行分析。
RBA 3月5日宣布將隔夜現金利率維持在史上最低的1.50%不變。RBA上一次調整利率是在2016年8月、當時將隔夜現金利率自1.75%降至1.50%。
Lowe是從2016年9月18日起展開為期7年的總裁任期。換言之，曾於2000-2002年間擔任國際清算銀行(BIS)金融機構與基礎建設部門主管的他、自上任以來就不曾調整過澳洲現金目標利率。
新聞主要原文出處
The Housing Market and the Economy
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