《DJ在線》總統大選前一年，房市旺不旺？（供需篇）
MoneyDJ新聞 2019-05-20 13:23:24 記者 林詩茵 報導
2020年總統大選提前開打，兩大黨在黨內初選階段即已相當激烈。在房地產業，許多從業人員都清楚，每逢選舉年，民眾觀察政經情勢發展，往往「不看房、不買房」，交易量萎縮，不過，今年伊始，房地產市場原本是瀰漫樂觀氣氛，差點讓人誤以為大選干擾被拋在一邊，但隨著選戰升溫，敏銳度高的建商推案轉為縮手，令大選前一年房市更顯迷離。惟房地產的多空仍有跡可循，本篇從房屋基本供需來看房市。
2019年初市場有哪些樂觀訊號？
(一)、第1季的推案量對比去年同期爆增3成
根據國泰建設(2501)第1季房地產指數，單季新推案200件、年增17.6%，戶數17,319戶、年增31.7%；總推案金額2232億元、年增30.5%。去年受地方首長選舉壓抑的建商新推案量傾巢而出，新北市推案金額年增逾9成、桃竹年增1.7倍、高雄年增逾2成，台南年增8%；逆勢的僅有台北市年減3成、台中市減近1成。
(二)前4月六都買賣移轉棟數年增近8%
今年前4月六都的買賣移轉棟數除台北市以外，幾乎全面翻揚，其中，高雄更是挾著「韓流」和「高雄發大財」題材，成交量年增逾2成，是近年罕見的榮景。
(三)台商回流買地、買廠房熱絡
今年1~4月土地交易量達837億元，年增近90%，而商用不動產成交金額356億元，年增117%，土地來自建商貢獻大，商用不動產則因投資需求與自用需求皆強勁。成交案例包括：海霸王集團54.4億元標下高雄85大樓3萬多坪；台達電(2308) 25.68億元購入桃園中壢區廠房；泰安產險37.69億元買下台北市長春金融大樓。
華碩(2357) 5月初公告將以14.2億向輝瑞大藥廠購買淡水建物與土地，也被以房地產業利多看待。
(四) 建商買地轉積極
世邦魏理仕統計，今年前4月建商投入金額達78億元，為去年同期金額的8倍，反映出這波建商積極跨足廠房及廠辦市場的熱潮。
其實，過去2年有建商宣布「不買地、不開工、不完工」的「三不」政策，但今年前5月的氣氛偷偷改變，去年上半年才花9億買地的興富發集團(2542)，今年加計子公司潤隆(1808)，合計購地金額已達到近百億；去年一路賣地的遠雄建(5522)，今年也反手加碼20億元買下台南市土地；其他指標營建廠華固(2548)、京城(2524)、長虹(5534)等，也都有獵地情形，這對市場而言，也是建商宣布信心回升的指標。
然而，在520檔期傳出建商推案量縮手，甚至出現年減2成，樂觀氣氛似乎戛然而止…..因此接下來的房地產市場，仍需回歸基本面
需求面~買賣移轉棟數連2年升 今年仍看穩增
台灣房地產交易量近兩年從谷底回升，今年被預期還可以穩步向上。2016年房地合一稅正式上路，全台房屋買賣移轉棟數剩下24.54萬棟，達到15年來的新低量，平均一個房仲每兩個月才成交1戶， 2017、2018年則看到緩步回溫，2018年數字為27.8萬棟，雖然還是處於低檔水位，但已經喚醒觀望的剛性需求買盤，外界預期，今年度的買賣移轉棟數有機會再小幅回升，往30萬棟大關靠攏。
信義房屋不動產企研室經理曾敬德分析，2016年房地合一正式上路，造成房地產買氣急凍，而2017、2018年市場逐步回溫，主要是壓抑買盤重回市場，在市場轉佳的過程中，民眾發現之前看的房子2、3個月都還在，但慢慢地，賣掉了，自住客的腳步就會加快。
戴德梁行台灣總經理顏炳立也分析，目前是剛性需求的市場佔比9成、豪宅只有1成，但賣方較為頑固，價格開得高，「市場存在的魚嘴巴不大，沒有能力咬，或者沒有能力咬」，而大魚、中魚也都不追餌或不咬餌，所以如果今年剛性的買盤願意釋出，並且整體成交量放大至30萬棟，那麼就可以說「房市是真落底」。他也坦言，現在比較擔心的是，年初的熱絡在後面縮手，那房市就還需要再調整。
供給面~推案爆量餘屋穩增，是否拖累復甦？
除了觀察需求買盤，供給爆量、餘屋是否攀高，也將是影響市場多空的指標。前面提到，今年第1季預售屋推案年增成長，新北市、桃竹地區的推案量幾乎翻倍，在推案量增加下，也不免令人有擔心餘屋量增、供給爆量情形。
根據內政部統計，全台5年內待售餘屋量在2016年第3季站上7萬戶，隨著房市轉冷，數字持續上升，截至2018年第2季為止，全台5年內待售餘屋量大約在8萬戶左右，不過，從這兩年的房市交易仍屬冷清來看，供給量可以只是平穩小增。
去化量觀察，從內政部不動產資訊平台的買賣移轉棟數屋齡統計資料顯示， 2009年房地產交易火熱，政府打房之初，5年內的新屋，交易量佔整體市場比重高達近3成，但隨著打房力道加重，新屋的交易也開始降溫，到2016年以後，5年內的新屋在全台的佔比已降到1成5左右，2018年更降到1成。
曾敬德表示，新成屋緩步增加應該算健康，因為這幾年房子已不容易在預售階段完銷，但好地段的新屋仍可慢慢去化，留下來不易銷售的通常是產品規劃不符合自主需求、或者地段、生活機能不佳的區域。整體來看新增供給，他認為尚不會對房市造成壓力。
房市供需關鍵：房地合一稅 投資+置產客消失
瑞普萊坊市場研究顧問部總監黃舒衛分析，目前影響台灣房地產交易量最關鍵的還是「房地合一稅」，實價登錄已讓所有房屋買賣交易全都露，也影響上路前投資客急著下車，高資產階級重新配置資產。2016年房市熱，是熱短線獲益的「投資」，以及中長期財富安排、移轉贈予的「置產」。當房地合一稅上路後，短期進出的投資買盤消失，影響最大的就是台北地區；而置產族「投資」，過去以公告現值評價，稅基極低，但2016年後以實際售屋所得計算稅率，甚至以贈與、轉售方式長期持有，一旦出售在稅率上都有很大的負擔，令相關買盤都減少。
黃舒衛說，現在市場剩下的是剛性需求買盤，屬於預算性、理性的族群，買房謹慎、速度慢，因此房價短期上漲比較有限，並且是總價市場，在整體台灣都會區房價沒有下跌的情況下，造成買盤往郊區、重劃區蔓延的趨勢。
整體來看，在房地合一稅的壓抑下，台灣房地產將持續由剛性需求買盤支撐，短期房價上漲不易，雖然成交量已落底小回升，但在房市仍屬谷底階段，後續需留意外在的經濟環境是否震盪，影響房市表現。
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