MoneyDJ新聞 2019-07-12 12:11:41 記者 郭妍希 報導
新加坡掛牌的不動產投資信託(REITs)，年初迄今已跳漲約20%，市場擔憂，這種固定收益商品可能變得太過昂貴。不過，專家認為，考慮到當前的利率趨勢，再加上政府考慮調高槓桿上限，新加坡REITs仍是相對安全的固定收益產品。
日經新聞英文版11日報導，新加坡交易所(SGX)編製的房地產投資信託基金指數(iEdge S-REIT Index)顯示，REITs年初迄今漲幅已達19.6%，遠優於新加坡海峽時報指數(STI)的8.9%。
不只如此，凱德集團(CapitaLand)管理的CapitaLand Commercial Trust、CapitaLand Mall Trust及Ascendas REIT，扣除債務後的股價淨值比都已超過1.2倍。一般來說，REITs的股價淨值比大都在1倍左右。
然而，DBS Private Bank依舊持續推薦新加坡REITs，因為這是相對安全的固定收益商品，每年的股息殖利率仍有5-6%，優於美國、日本、香港及澳洲等地掛牌的RETIs。相較之下，德國公債、法國奢侈品牌LVMH發行的公司債，殖利率都已經轉為負值。
GCP Global執行董事長Gabriel Yap則說，建議投資人逢高出脫REITs的分析師，可能犯下錯誤，因為他們只看到歷史估值，並未考慮到利率趨勢等其他因素。
何謂REITs？根據MoneyDJ財經百科解釋，REITs是一種不動產證券化商品，主要投資標的為不動產，其特色之一，就是每年強制分配股息。其概念簡單地說，以往辦公大樓的所有權為一位或數位大老闆所擁有並收租，現在大老闆把辦公大樓的「所有權」交付給信託公司，信託公司再把大樓的所有權，切割成較小的單位，讓一般投資人來認購。房地產景氣與利率水準是兩項最重要的參考指標。
在新加坡掛牌的REITs，總市值超過1,000億星幣(相當於737億美元)，對新加坡交易所(SGX)所有掛牌股票的市值佔比約達1/10。
新加坡考慮調高REITs借貸上限
新加坡商業時報報導，新加坡金融管理局(Monetary Authority of Singapore)7月2日發布了公眾諮詢文件，考慮將REITs的借貸上限，從資產總值的45%調高至50-55%，前提是這些REITs能符合最低利息覆蓋率(interest coverage requirement)。
新加坡當局的做法，是想讓當地REITs在符合最低利息覆蓋率後，能加大槓桿，以便在跟私募股權基金競標房地產時、更具競爭優勢。由於借貸成本通常會低於房客租金，所以REITs可藉此加碼收購資產，拉高股息水位。摩根士丹利認為，提高借貸上限，有利新加坡REITs，估計每檔配發的股息可因此增加2-5%。
目前新加坡、香港REITs的槓桿上限都是45%，但馬來西亞的上限已達50%，泰國則允許具投資等級信評的REITs將槓桿上限拉升至60%。比利時、德國、荷蘭的槓桿上限則介於60-66.25%之間。美國、加拿大、澳洲、法國及日本的REITs完全沒有槓桿限制。英國雖沒有槓桿上限，但要求REITs必須把利息覆蓋率維持在1.25倍以上。
全球25%債券殖利率已轉負、連歐洲垃圾債也不例外
IFR 7月6日報導，美銀美林統計顯示，歐洲高收益債(又稱垃圾債)如今已有大約2%的殖利率轉為負值。美銀美林歐洲信用策略師Barnaby Martin說，倘若平均殖利率再跌個35個基點，殖利率低於零的歐洲高收益債佔比，恐怕會上升至10%。
Martin直指，德拉吉數週前在Sintra發表演說、暗示可能實施新一輪公司債收購行動後，歐洲高收益債的殖利率就開始有轉為負值的現象。目前約有超過10款高收益債的殖利率低於零。(相關文章見此)
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