《理財規劃》房貸還款大學問 搞懂輕鬆省荷包

精實新聞 2010-11-25 19:32:12 記者 王怡茹 報導

工程師小劉和女友交往近10年，兩人相當契合，在家人一再催促下，決定把婚期定在明年底。但想要成家，就先得有遮風擋雨的地方，因此小陳打算跟銀行貸款，買下位於新莊的中古屋，不過，當面對琳瑯滿目的房貸商品，他卻迷惘了…，到底哪一種最適合我呢？

【三種還款方式 利息成本大不同】

國內房價直飆升，多數人都仰賴貸款圓購屋夢，但買房可是人生大事，跟銀行借錢之前，先得弄清楚利息怎麼算、錢該如何還。信義房屋企研室經理蘇啟榮指出，目前房貸的還款方式，主要可分為「本金平均攤還」、「本息平均攤還」與「只付息不還本」等，適合不同特性的借貸人。

其中，「本金平均攤還」指貸款金額除以還款月份，每月償還相同的房貸本金；而「本息平均攤還」則是每月償還的房貸本金與利息總合相同，也就是每月償還相同金額；「只付息不還本」指的是先給與還款人一段寬限期(約1~3年)，這段時間先還利息，再用剩餘時間償還本金加利息。

有趣的是，在相同的貸款條件(利率、貸款金額、期數)，三種方式所計算出的應繳貸款總額卻是不同的。現在就拿小劉來當例子，跟著我們一起試算看看吧！

假設：小劉購買1,000萬元的物件，頭期款支付200萬元，向銀行貸款800萬元，分20年償還，房貸利率為2.5%(採用固定利率)。

「本利攤還」：總應繳本息為10,174,080元、月付金42,392元。

「本金攤還」：總應繳本息為10,008,334元、月付金隨著期數增加而減少。

「只付息不還本」(寬限期1年)：總應繳本息為10,257,996元、寬限期間每期所需償還之利息為16,667元，第2年起繳本息44,114元。

由此可知，三種還款方式的總利息支出為「只付息不還本」>「本利攤還」>「本金攤還」。不過，利息計算公式複雜且麻煩，民眾可多利用免費試算程式，如信義房屋http://www.sinyi.com.tw/buy/buy-loan/tab-calculator.aspx?id=0，讓自己的房貸支出一目了然。

表：「本利攤」、「本金攤」、「只付息不還本」還款試算  

資料來源：台新銀行網站試算，列舉頭一年的前3期及第二年首期

【本利平均攤還 利於財務規劃】

知道了利息怎麼算，不少人會想問，哪一種還款方式最好呢？答案是不一定。蘇啟榮表示，採用「本金平均攤還」，由於初期的本金償還金額較多，可節省較多的利息支出，適合收入較高或是手上有閒錢的人；而「本利攤」每期還款金額固定，利於作財務規劃，適合收入穩定的上班族；至於「只付息不還本」，可滿足那些暫時缺乏還款能力，或是資金比較不寬裕的民眾需求。

其實，選擇房貸的還款方式，並不能只看利息成本。銀行主管指出，雖然本利攤還利息最低，但也由於頭幾年還款金額偏高，借貸人很難拿出多餘的資金去投資或儲蓄，可能喪失累積財富的機會，尤其是初入社會不久的新鮮人，一開始收入可能不穩定，恐因此承擔過重的貸款壓力。

另外，台新銀行資深副總夏敏蘭則提醒，使用寬限期的民眾要特別注意，一旦期限過了，回復成本金利息一起繳時，會因為攤還本金的年期縮短，本金和利息的支出一下子增加，易造成房貸月付金的重擔。

例如，20年的貸款，前2年申請寬限期，所以前二年只需繳利息，但第3年起的月付金，則是要用剩餘的18年來計算每月應繳的本金及利息，若沒有規劃好，個人生活品質將會大受影響。

【指數型房貸為主流 最低利率2%不到】

在央行主導之下，指數型房貸是目前房貸市場的主流產品，市佔率高達八成。其主要是依照十大行庫或(如台灣銀行、土地銀行、合作金庫、第一銀行、華南銀行等)一年期定期儲蓄存款的平均固定利率，做為房貸訂價指數(刪除最高及最低各兩家銀行)，再加上銀行本身的固定加碼，形成指數型利率(季調或月調)，首年利率最低1.62%起，最大的優點是利率調整透明。

表：主要房貸銀行利率一覽 

資料來源：各銀行，請以官網為準(2010/11/24)

蘇啟榮指出，指數型房貸在利率走跌時期申辦，對消費者最有利，但利率一旦反轉，則利息負擔將節節上升。不過，央行升息的腳步似乎尚未停歇，在此情勢之下，建議指數型房貸戶採用每季調一次利率會比較省息，主要是因為「月調」對利率的反應更即時。

除了一般指數型房貸外，市面上還有許多不同的房貸商品可以選擇，讓購屋族的還款更有彈性。像是花旗銀行就趁利率調高之際，推出「新活利型房貸」，提供12個月的年調週期；而台北富邦也在近期推出「財神房貸」，還款本金可隨時提領，讓資金調度更靈活，屬於理財型房貸的一種。

另外，蘇啟榮也提醒，不管選擇哪一種房貸商品，都要做好完善的財務規劃，務必請業務員把未來每期的償還金額及利率列出，再仔細評估自己的還款能力，將可能發生的因素都考量進去，以免還不出貸款，被債務追著跑。