MBS即Mortgage Backed Securities，中文為不動產抵押貸款證券，係將金融機構的不動產擔保抵押貸款，包裝組合起來，移交給信託機構，由具公信力之擔保機構如 GSEs (government-sponsored enterprises)等來擔保所發行證券以強化信用，提高證券銷售。GSEs所擔保的證券被市場視為信用等同美國公債，甚至優於AAA級券。
經過信用增強後，劃分為標準的單位，於資本市場中發行證券，向投資人籌措資金。
簡單地說，就是銀行將承做之相似條件之房貸送至GSEs，當通過GSEs所要求之信用評等相關之規定，這些相似特性的房貸就集合發行MBS。
MBS 依照不動產類型，可分為 CMBS 與 RMBS 。 CMBS 為 Commercial Mortgage Backed Securities 的簡稱，即「商用不動產抵押貸款證券」； RMBS 為 Residential Mortgage Backed Securities 的簡稱，即「住宅用不動產抵押貸款證券」。兩者的不同在於資產池中抵押貸款標的之不動產標的是商業用或住宅用的差異。
在美國，將近一半的房貸都證券化成MBS，在次級房貸市場上流通。GSEs亦負起活絡次級房貸市場的責任。由GSEs所擔保之房貸證券稱為Agency MBS。
所謂GSEs 是指GNMA、FNMA 及Freddie Mac 等。1930年代美政府為推動經濟大蕭條後的不動產市場與金融市場，成立FNMA (Federal National Mortgage Association；稱為Fannie Mae) 以其低成本資金收購如FHA (Federal Housing Administration ) 或 VA (Veterans Affairs)擔保的抵押房貸債權。到1968年FNMA分成二個機構為FNMA 與GNMA。
MBS具有較一般Treasury高1%的yield，加上大部份MBS由GNMA、FNMA或FHLMC作擔保，其信用評等較高，而流動性僅次於Treasury，還有bid-offer spreads 較小，因此受投資銀行、保險公司、退休基金、共同基金、避險基金之青睞。
