太子建設開發股份有限公司
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(一) 公司簡介
1.沿革與背景
太子建設開發股份有限公司(簡稱：太子；代碼：2511)成立於1973年9月20日，為統一集團旗下建商，公司於1991年掛牌上市，主要產品為興建住宅商業大樓，可細分為住家用透天、公寓、高級住宅大樓及商業用透天店舖、公寓式住宅店舖與高級純辦公大樓。除營建本業外，公司亦跨足飯店觀光產業及BOT案的開發。
2.營業項目與產品結構
公司目前經營的業務有：
(1) 營造建設：土地、商辦、住宅等設計、委託興建、經營、租售及仲介；各種建築材料、五金製造、買賣及代銷；建築技術代理推廣；接受各項委託，辦理都市更新、土地重劃業務及開發；國內外各種土木營造、專業建築之工程設計、承攬及投資等相關業務。
(2) 旅宿觀光：以BOT模式參與國內大學會館、宿舍建造、營運及管理，計有台大長興、水源學舍，修齊會館，成大太子學舍及成大會館等；以投資興建、委託經營之方式投入觀光飯店之經營，目前有時代國際(W-HOTEL、時代寓所)、日華金典國際酒店等，並轉投資墾丁福華飯店。
(3) 其他：透過關聯企業經營保全業務、物業管理、不動產開發租賃買賣、水電設備規劃、設計施工及事業投資等。以上除許可業務外，並得經營法令非禁止或限制之業務。
2022年度，產品營收比重中，營建部門佔比重約77%、旅宿部門佔約18%、其他約5%。
(二) 產品與競爭條件
1.產品與技術簡介
*產品重要用途
(1)營建部門
營造項目：規劃、設計及承攬國內外重要公共工程或民間營建工程項目，水電工程設計施工等。
建築銷售：可細分為住家用透天、公寓、高級住宅大樓及商業用透天店舖、公寓式住宅店舖與高級純辦公大樓。住宅式係為提供國人舒適的居住空間而精心設計，店舖式則係為提供國人良好的商業環境而妥善規劃，以求充分發揮地盡其利之功能。
(2)旅宿部門及其他：主要有商辦大樓租賃、飯店房宿、飯店商場經營、BOT學生宿舍/會館營運及投資收益等。
2.重要原物料及相關供應商
(1)營建部門
．地點選定-根據土地資訊來源，經初步調查、計劃與獲利能力評估可行後，既選定為其生產原料(營建用地)。
．規劃設計-針對營建用地進行基地特質、法規、市場等綜合複查，後進行產品定位並確立事業計劃，已定位產品則進行細部檢討與設計。
．銷售-已完成細部計劃之產品從事成本計算分析後，依市場現況擬定售價及廣告促銷策略，進行市場銷售。
．工程施工-獲得建築許可後，按照核准之設計圖進行工程。
．保存登記-核發使用執照且經申請複丈確認面積後，馬上辦理保存登記以求確保產權。
．交屋-客戶驗收已施工完成且取得政府許可之建物後，點交移轉產權及建物給客戶。
．售後服務-公司替已移轉予客戶之建物成立服務中心，從事建物保養、維修、社區安全與清潔等售後服務工作。
(2)旅宿部門及其他
非實體產品，無原料供應問題。
(三)市場需求與銷售競爭
1.銷售狀況
公司商品(服務)之銷售(提供)地區
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地區 |
辦公大樓 |
住宅、公寓大廈 |
營造工程 |
旅宿觀光 |
備註 |
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台北地區 |
．太子國際企業總部
．太子大樓
．統一國際大樓 |
．太子地球村 ．香格里拉
．太子國際村 ．太子太陽城
．太子鳳凰城 ．太子敦園
．太子美麗殿 ．太子美墅
．太子假期 ．太子101
．三峽國際村 ．龜山地球村
．太子晶華 ．太子天廈
．太子學院 ．太子信義
．中央公園 ．太子馥
．太子馥 2 ．太子馥 3
．太子雲鼎 ．太子華威
． W太子 ．太子信義(新莊)
．太子松馥 ．太子苑
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．市府轉運站 BOT
．桃園機場捷運(部分)
．三寶北投新建工程
．新莊副都心辦公住宅
．故宮博物院(部分)
．佳能企業總部大樓
．統上國際藝術村
．至善元土建一標、機電工程
．桃園大潭電廠
．新店安泰段(含機電)
．桃園中路三號
．南港新機房暨商業大樓興建統包工程
．北投士林科園區工程第2期西基
．昇峰建設明德段
．桃園正光路警察宿舍公辦都更重建工程 |
．時代國際飯店
．時代國際行旅
．台大長興學舍
．台大水源學舍
．台大修齊會館 |
台北地區包括：台北市、新北市、桃園市、新竹縣市 |
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台中地區 |
．萬通金融中心 |
．太子新時代 ．太子莊園
．品藏逢甲 ．太子森活
．太子園野 ．嶺東大街
．太子作新民 A ．謙謙太子
．太子文化 ．太子優生活
．松觀太子 ．泱泱太子
．太子聚 ．太子匯
．太子道 ．太子馥
．景雲見 ．雲世紀
．太子海晏 ．青峰錦
．太子咸亨 ．雲世紀特A
．太子W時代 ．太子郡
．太子新富 ．太子欣世界 |
．台大雲林分院
．西濱快速道路(部分)
．高鐵彰化站聯外工程 |
．日華金典酒店(投資持股) |
台中地區包括：台中市、彰化縣市、南投縣市 |
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台南地區 |
．太子大樓
．太子金融中心 |
．世紀帝國 ．時尚清泉
．南科金典 ．太子金磚
．世紀金典 ．文元會館
．時尚名殿 ．太子馥邸
．太子文元 ．太子新文化
．黃金年代 ．文化會館
．太子風和 ．南科日麗
．太子新文化 2 ．太子花博館2
．太子美學 ．太子花博館3
．太子峰雲會 ．太子雲端
．太子 WIN ．太子花博5
．太子君峰會 ．太子峰雲
．太子 WIN2
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．五虎寮橋工程
．南紡夢時代工程
．西濱快速道路(部分)
．俊傑館新建工程
．南紡置地廣場工程
．台南都會區外環道路
．南紡三期地質調查
．特貿5D集合住宅
．北安重劃(臺南市政府+台電)
．新市物流園區(統流開發)
．大橋案土建機電雜項工程
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．成大太子學舍
．成大會館 |
台南地區包括：台南縣市、嘉義縣市 |
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高雄地區 |
無
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．太子天地 ．太子哈佛
．太子尊邸 ．太子龍邸
．太子茵夢湖 ．太子臻品
．太子臻品華廈 ．太子殿廈
．太子夏綠第 ．太子西雅圖
．太子敦園 ．太子龍
．太子紐約57街 ．太子文化
．太子圓山 ．太子鎮
．太子市博 ．太子市韻
．太子花漾 ．太子邦
．太子雲 C ．太子雲D
．太子城 ．太子雲極 |
．高雄捷運(部分)
．佛陀紀念館
．潮州車站
．恆上新興段工程
．藏經樓周邊景觀工程 |
．墾丁福華飯店(投資持股) |
高雄區包括：高雄市、屏東縣市 |
2.國內競爭廠商
公司主要競爭對手包括上曜、華友聯、三地開發、雋揚、名軒、怡華、潤隆、國建、國揚、京城、華建、興富發、晶悅、夆典、鑫龍騰、皇龍、聯上、富宇、皇鼎、達麗、理銘、欣巴巴、三發地產等。
(四)財務相關
1.轉投資暨關係企業
(1)關係企業
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企業名稱 |
營業項目 |
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誠實投資控股(股)公司 |
一般投資業 |
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大成工程(股)公司 |
土木建築等各種工程之設計及承攬 |
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誠實營造(股)公司 |
綜合營造業等 |
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王子水電企業(股)公司 |
電力及自來水管承裝 |
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太子物業管理顧問(股)公司 |
住宅及大樓開發租賃 |
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太子保全(股)公司 |
保全業務 |
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太子公寓大廈管理維護(股)公司 |
公寓大廈管理服務 |
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時代國際控股(股)公司 |
一般投資業 |
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時代國際飯店(股)公司 |
一般旅館業 |
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時代國際行旅(股)公司 |
一般旅館業 |
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日華金典國際酒店(股)公司 |
觀光旅館業 |
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太子建設投資公司 |
海外投資業務 |
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金義興合板(股)公司 |
合板製造等 |
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太子地產(股)公司 |
合板製造、不動產買賣業等 |
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太子實業(股)公司 |
住宅及大樓開發業務 |
(2)收益性不動產
．台灣大學學生宿舍BOT、成功大學學生宿舍BOT
台灣大學學生宿舍，由太子建設與台灣大學合作的學生宿舍BOT案，規劃為水源舍區及長興舍區，建總成本約35億元，房間數約在3100~3200間。在成大宿舍與校友會館部分，興建總成本約11億元，宿舍房間數為550間與校友會館約90間。台大宿舍BOT案，預估貢獻年營收4~4.5億元，淨利2.8~3億元；成大宿舍BOT案，預估貢獻年營收1.2億元，淨利1億元。
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名稱 |
地點 |
房間數 |
租金(月/千) |
預估營業收入/年(億) |
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台大宿舍BOT |
台北市長興街與水源舍區 |
3100-3200 |
7100/床(單人房)
4700/床(雙人房)
4200/床(三人房)
8500/床(套房) |
4.3 |
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成大宿舍與校友會館BOT |
台南市東寧路 |
550-590 |
6300/床(單人房)
3900/床(雙人房) |
1.25 |
．台北市政府巴士轉運站BOT
台北市政府轉運站位於台北市忠孝東路與基隆路口，總投資金額達120億元，興建共31樓，建物面積達4.45萬坪，由統一開發UPDC特許公司營運規劃，包含百貨商場、時代國際飯店與轉運站，轉運站於2010年8月開始營運。UPDC主要股東為太子建設30%、統一企業30%、統一超商20%與統一開發20%。其中B2~7樓出租給統一百華，統一超商持股70%，統一企業持有30%，主要作為統一阪急百貨；8~31樓為W-HOTEL時代國際飯店，由太子建設子公司經營。
(3)飯店事業體
．時代國際飯店W-HOTEL
W-HOTEL，於2010年2月開幕，8樓為宴會廳、9樓為商務中心、10樓為接待大廳、11樓為會議中心、12樓為SPA等休閒設施，13樓至31樓，共18層樓，規劃為405間房間，預估可貢獻太子年營收約1.5億元。
．台中日華金典國際酒店
日華金典酒店，為太子建設與勤美分別以50%持有，主要分成酒店房間與會館房間。在酒店方面，酒店房間數200間，酒店平均房價約4,500元~5,000元，酒店房間年營收約在1.7億元。會館部分，會館房間數300間，平均房價約2,500元~3,000元，會館房間年營收約在2.4億元。
．墾丁福華飯店
墾丁福華，是太子建設與福華飯店合資經營，房間數共405間，有13間套房，平均房價約4,620~5,390起。
(資料、圖片來源：公司年報/公司法人說明會報告/公司官網等)
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