全球股市自4/15以來出現一波修正,房地產證券也難以倖免,至今(6/7)已回檔14%,主要因為歐洲國家財政問題持續延燒,造成投資人風險意識提高,所以對過去一年漲幅已超過100%的房地產證券市場採取獲利了結的守勢所致,儘管如此,此類證券還是維持今年以來一直優於整體股市的水準。
在經過修正後,投資人可望重新聚焦基本面,在全球經濟持續復元下,預料與景氣息息相關的房地產證券得以再獲上漲動能,特別是美國,在利率再維持於超低水準一段時間的幫助下,有機會繼續穩坐房地產證券最佳區域的寶座。
年初以來,在美、歐、亞三大塊房地產證券市場中,美國一直是表現最突出,即便近期出現修正,其修正幅度也是最小,而且更是年初至今唯一維持正報酬的房地產證券市場,累計漲幅2%,不僅遠優於亞洲與歐洲的下跌12%與24%,甚至也強過新興市場的下跌10%。能有如此傲視群雄的出色表現,主要原因有二:美國就業市場持續復甦、與美國利率維持於超低水準。
房地產市場的榮枯向來與景氣高度相關,尤其是就業市場,因為穩定的工作意味著穩定的購買能力,自然有利於公寓與購物中心等零售類房地產的收入。此外,就業市場越蓬勃,就需要越多的辦公空間,也為相關房地產物件帶來更強勁的需求,因此,也可以說就業市場是房地產興衰之重要關鍵。美國目前的就業市場雖然還稱不上蓬勃,但確實持續改善,近幾個月失業率持平於10%左右未再上升,每周公布的初領失業救濟金人數也自2009年3月起持續下降,這正是美國房地產證券市場過去這一年多強勁漲勢的有力支撐。
寬鬆的貨幣政策則是另一個支撐美國房地產證券的原因。過去一年半以來美國聯準會一直將基準利率維持在0.25%的超低水準,目前看來也還沒有升息的打算,相較於政策已轉趨緊縮、開始打壓房市的亞洲,美國房地產證券擁有更好的資金動能。
相較於美國,亞洲房地產市場的基本面更強健,香港、澳洲、韓國、台灣、新加坡等地的失業率都自2009年年中即開始下降,被視為亞洲經濟命脈的出口也加速復元中,加上亞洲地狹人稠的特性,為房地產市場帶來穩定的需求,因此房價持續攀高,許多國家甚至已突破金融風暴前的高點,與距離風暴前高點仍有超過3成跌幅的美、英相比,表現相當強勢。
然而蓬勃發展的房市也引發泡沫化疑慮,為避免另一次金融風暴的發生,多國政府已著手降溫房市,如澳洲自去年10月起已升息6碼,中國與香港雖未升息,卻密集推出多項針對房市的措施,新加坡當局則採取釋出更多建地的方式。接二連三的降溫政策給予亞洲房地產證券市場相當大的壓力,儘管是全球體質最強健的房地產市場,亞房證券年初以來仍下跌12%。
因此有趣的是,亞洲目前似乎更需要「壞消息」,因為數據越強勁,越顯示近期一連串降溫政策的效果有限,也越讓投資人擔心政府會再端出更嚴格的緊縮措施。以亞洲房地產證券市值最大的香港來說,近幾個月的樓宇買賣合約總額又開始上揚,幾乎恢復到去年9月港府開始打房前的水準,顯見政策效果似乎未發揮,恐怕還需端出更多措施,近期籠罩港房證券的壓力短時間內恐難消散。
歐洲房地產市場的基本面現況其實與美國類似,失業率未再惡化、利率維持低水準、住宅與商用不動產價格皆正自谷底緩步回升中,然而今年以來歐房證券的表現卻大不如美國,最主要原因出在大環境方面。歐洲股匯市今年飽受債務危機的困擾,不但投資人對歐洲資產的風險意識升高,7500億歐元的穩定基金也讓投資人又再擔心歐洲經濟的成長力道,連帶影響與景氣息息相關的歐房證券。
目前看來,國家財政問題已暫獲舒緩,投資人可望重新聚焦歐房基本面,在經濟維持溫和復甦的趨勢下,短線上歐房證券的表現有機會改善,不過若未來歐洲經濟成長真的較美國疲弱,或財政危機再度擴大,則其長線表現恐怕仍會落後於其他區域。
- 美、歐、亞焦點各不同,視投資屬性選擇合適的房地產證券基金
展望未來,美國將聚焦經濟復甦、特別是就業市場的恢復力道;歐洲也可望回歸基本面,但仍需嚴防國家財政危機再擴大;亞洲則繼續關注政策緊縮的力道,若政府未有收手跡象,則亞房證券恐怕得繼續承受壓力。因此,建議看好美國房市的投資人,可以透過美國房地產證券型基金介入;若看好房市復甦、卻又不想承受單一國家風險者,則可以投資全球房地產證券型基金,以分散區域風險。
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