2009為投資大豐收年,美國房地產證券市場全年漲幅達到21%。由於美國房市為金融海嘯的引爆點,房地產證券的走勢也有如雲霄飛車一般,先在年初短短2個月內重挫43%,接著又急速攀升,3月低點至年底飆漲高達112%。儘管翻揚超過一倍,美國房地產證券在2010年仍值得關注,因為住宅與商用不動產市場基本面可望持續改善,且仍未收復雷曼事件後的恐慌性跌幅,預期2010年仍有表現空間。
為救經濟,住宅市場獲得政府全力救援
美國房地產證券的猛烈漲勢,要「歸功於」美國房市引爆了金融海嘯,也迫使政府必須正視且戮力解決此困境。因為住宅價格下跌不僅拖垮房貸包裝而成的證券化商品,進而引發全球信貸緊縮、經濟衰退,更造成美國民眾的財富大幅縮水,使得金融問題擴大成民生問題,因此政府致力救市,種種大手筆的解決方案成了美國房地產證券市場快速翻揚一倍的最大推手。
美國政府自2008年11月起推出一連串的救市方案:
1.2008/11聯準會拿出6000億美元的資金購買二房的債券與MBS
2.2009/03將前項的6000億美元購買規模擴大至1.45兆美元
3.2009/03推出房屋首購優惠措施(至2009/11/30)
4.2009/11延長房屋首購優惠措施的實施期間(至2010/4/30)並擴大適用範圍
上述措施成功發揮效果,美國房貸利率從過去六年5.5%以上的水準下降至5%以下,有助於減緩房貸違約率的攀升速度,首購優惠更直接刺激房市買氣回籠,房價也跟著止跌回升,顯示政策確實發揮穩定房市的效果,提供相關證券有利支撐。
救援措施奏效,住宅市場持續改善
目前美國住宅市場的銷售價量皆持續改善中。占全體房市交易量九成的成屋銷售量已完全脫離2009年1月的歷史低點,11月數據更較1月激增46%,量先價行,追蹤全美20大城市的Case-Shiller指數隨後也止跌回升,自2006年7月起連跌33個月後,2009年5月總算也開始上揚,目前已連續5個月上升。政策幫助下,美國住宅市場復甦態勢確立,由於房屋首購優惠延長且經濟緩升,預料2010年應能維持改善趨勢。
業者表達進場意願,商用不動產市場露曙光
住宅市場因事關民生,獲得政府大力相挺,商用不動產市場就沒那麼幸運了。政府奧援有限,加上商用不動產本來就高度仰賴外部融資且與景氣息息相關,因此在金融風暴期間受傷慘重,價格從2007年10月高點至今已重挫超過40%,交易量也持續下探至前所未見的低點。所幸,2009年終於出現改善契機,全球政府為紓緩信貸緊縮,全力營造低利率環境,也為金融市場提供充沛的資金,配合整體經濟漸漸復甦,投資氣氛轉趨熱絡,房地產企業所發行的股票與債券不再乏人問津,總計在2009年前三季,美國的不動產投資信託(REITs)已在股債市籌到高達200億美元的資金。
大筆資金到位,不但立即改善房地產企業的財務狀況,部分體質較強健的公司甚至獲得購併同業或購買房地產的能力。美國最大不動產投資信託Simon
Property即公開表示有意購買在2009年4月宣告破產的全美第二大購物中心擁有者General
Growth。外資甚至已經進場撿便宜,據統計,美國2009年前三季的商用不動產市場交易,有高達一半為德國投資人所貢獻。由於業者紛紛表達進場意願,目前商用不動產市場的交易量已未繼續下探,未來可望帶動價格止跌回揚,換言之,美國商用不動產市場已透露出止跌回升曙光。
美國房地產證券仍有上漲空間
雖然基本面持續改善,但證券市場往往領先基本面,美國房地產證券已在短短十個月內飆漲112%,是否意味著未來基本面的改善趨勢都已反應完畢?觀察美國不動產投資信託指數,可以發現目前指數水準僅約回到2008年10月中的水準,不但離2007年2月高峰還有49%的距離,甚至距2008年9月中雷曼兄弟倒閉前也還有20%左右跌幅,顯示連恐慌性跌幅都未回復,復原程度也明顯落後整體股市。復原程度落後,加上美國房地產市場持續有政策支持與基本面改善的利多,預料都將對美國房地產證券的表現有所支撐。
建議:定時定額美房基金,分散區域風險投資環房
有鑒於美國房地產證券已拉出一段急漲,未來即便續揚,波動也可能加大,因此建議透過定時定額美國型房地產基金來參與此一市場,若希望分散區域風險,也可考慮佈局環球型房地產基金。
基金績效% |
年初至今 |
1個月 |
3個月 |
6個月 |
1年 |
2年 |
3年 |
摩根士丹利 美國房地產基金* |
36.7 |
8.4 |
11.8 |
44.7 |
36.7 |
-21.0 |
-34.6 |
摩根士丹利 環球房地產基金 |
44.1 |
3.9 |
4.9 |
29.4 |
44.1 (3) |
-23.1 (1) |
-32.8 (2) |
環球型房地產基金 同類平均 |
38.2 |
4.8 |
5.0 |
30.6 |
38.2 (13) |
-29.1 (13) |
-37.3 (13) |
資料來源:Lipper,2009/12/31,美元計價。
括號內數字為同類型基金間排名或同類型基金總檔數,同類型基金採Lipper Global分類。
*摩根士丹利美國房地產基金為國內唯一北美房地產型基金,故無同類平均可供比較。
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