Fed今年降息的用意,除挽救市場的信心危機外,也要避免讓房市的下滑影響到經濟成長,在此情況下,市場對風險性資產的預期報酬率就會比過去小,這對REITs基金籌碼面而言反而是利多,因為降息有助優質REITs以便宜資金購入收益高的建物,降低借貸成本;另外,根據UBS全球不動產證券化指數的表現,自1995年以來的這12年間,共經歷了美國三次降息,不過全球REITs在降息之後的三個月、六個月以及一年之後的表現,卻顯現出持有時間越長、報酬越佳的情況,像是1995年及2001年的兩次降息,一年後報酬率分別可達12.16%、13.45%,顯示美國在降息之後,REITs表現趨於上揚態勢。
美國高盛集團於九月最新出爐的報告就提出兩大假設,若Fed為穩定美國經濟並避免房市衰退,在今年底前降息75個基本點,且明年也保持降息,不動產的資本化率應會不變,甚至稍降,預期REITs在今年會從目前負報酬回升到平盤或甚至10%漲幅,顯示降息後,若持有REITs資產時間越久其表現越突出;從基本面觀察,全球各相關不動產市場仍普遍暢旺,辦公室與零售租金趨升,各主要城市的經濟表現依舊亮麗,受惠於此環境,可觀的企業獲利與工作機會,將創造更多辦公室樓面需求,REITs最近一季來因為次級房貸風暴已經下修不少,但是在基本面並未轉壞的情況下,投資價值已經浮現,展望未來一年漲幅上看兩成。
台壽保投信表示,雖然次級房貸違約事件持續衝擊美國房市,但對美國總體經濟衝擊應不顯著,在市場殷切期盼下,Fed終於在9/18日將聯邦基金下調0.5個百分點至4.75%,為四年來Fed首度降息,在Fed降息效應的帶動下,除了大陸股市以外,亞洲股市全面上漲。聯準會在九月降息兩碼之後,市場預期在十月份仍有再降息一碼的機會,以確保房地產的頹勢不至於拖累美國經濟;而就不動產市場來看,次級房貸市場的標的物多為一般住宅型商品,且其所佔全美的不動產借貸市場比重也僅8.5%左右,應不致於憾動全美不動產市場,若以區域分散風險為考量,以投資亞太區域為主的不動產基金實為首選,因為亞太地區REITS受惠於中國成長效能所帶動的房市榮景,後市可期。
亞太區各國不動產指數變動率 |
指數變動率(%) |
1個月變動 |
3個月變動 |
一年變動 |
三年變動 |
亞太不動產指數 |
8.6 |
16.6 |
66.5 |
165.0 |
FTSE新華中國A600不動產指數 |
-10.6 |
28.6 |
344.4 |
608.9 |
日本TOPIX不動產指數 |
6.3 |
-3.7 |
17.3 |
148.1 |
標準普爾澳洲不動產指數 |
4.1 |
4.9 |
15.6 |
45.7 |
恆生地產指數 |
21.3 |
27.4 |
57.2 |
97.5 |
新加坡地產指數 |
8.5 |
-0.6 |
68.3 |
126.4 |
吉隆坡地產指數 |
1.3 |
-3.8 |
86.9 |
85.6 |
資料來源:Bloomberg 資料日期:2007/09/27
全球各主要國家不動產指數表現
資料來源:Bloomberg 資料日期:2007/09/27
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