作者:林正文
專家都說可以進場了!為什麼可以進、該怎麼進?提供你一個「三、四、五」的簡易好竅門。冷了很久的房地產市場,今年開始熱鬧滾滾,
從北二高竹北交流道進入竹北市區,沿著光明六路東一段往西,房屋廣告看板與旗幟幾乎把道路淹沒,短短不到1.5公里路程,各式房屋預售案便多達四十多件。「已經有10年沒有看過新竹房地產市場如此瘋狂了,」力霸房屋協理田大權形容。
因為地處高鐵六家車站特定區與台大、台科大新校區預定地,再加上鄰近新竹科學園區等各項優勢,使得竹北地區從今年起房屋價格已經飆漲15%,建商、仲介業者相繼進駐,使得竹北市從純樸客家小鎮搖身變成房地產市場一級戰區。在高漲的市場氣氛下,許多投資人或自用住戶型的消費者,不免感到心動,現在是進場購屋的時機嗎?先看一些數字。
現象1:「三低」利誘,進場時機特優
根據內政部建築研究所公布《台灣購屋需求動向季報》顯示,在今年第三季購屋目的調查中,不論是已經購屋者或是還在觀望的潛在購屋者,以首次購屋自住為目的的比重仍高達50%。其次為換屋自住,而以投資為目的比重卻提高到到20.1%,而其中購買第二屋者,也從前去年第二季的5%增加11.5%,相對幅度增加最大。
對於近期房價看法,認為房價會上漲的人也高達40.5%,遠高於看跌者的15.3%。投資需求增加與對房價信心增強,讓過去三年始終「看空」房地產景氣的政大台灣房地產研究中心主任張金鍔教授鬆口,「房地產景氣明顯復甦,有助推升房價上漲。」
在貸款利率低、房屋總價低、土地增值稅率低形成「三低」誘因催化下,讓許多人於房地產市場躍躍欲試,房地產業者也幾乎一致認為「現在是最好的進場時機」,「因為最壞的時後已經過去,」信義房屋不動產企畫室協理張欣民指出。
現象2:數據支撐,房價上漲有望
但是買氣是否真的等於景氣?
在房地產業擁有14年經驗、看過房價大起大落的永慶房屋副總經理鄭明嬌認為,「從現在到明年第一季,房價應該都還有支撐,」鄭明嬌進一步分析,現在銀行貸款成數多高達八至九成,顯示銀行對於擔保品價值的信心不墜;法拍屋去化速度快,業者粗估銀行將手中不良資產移轉給AMC公司後,銀拍屋明年恐將絕跡。
此外,受到前兩年不景氣影響,建商對新成屋數量大幅縮減,去年新成屋全省只有兩萬多戶,是民國78年新成屋數量的十分之一,因此目前市場上成屋商品的供給小於需求,而農曆年前又是中國人購屋的旺季,因此預計熱門地段房價還有小幅上漲空間。
現象3: 租不如買,購屋族年輕化
今年不動產市場另一值得關注的現象:「低總價,小坪數」大熱門。根據力霸房屋統計,今年1至10月份,台北市套房產品成交量便高達3800戶,在明年農曆年底前,預估還有1500戶的套房會交屋,田大權指出,「台北市一年有近五千戶套房商品,這也是近十年來頭一遭」,低總價的房屋因為自付額低、貸款利率低,讓許多民眾可以輕易達成購屋夢想。以現階段優惠貸款利率僅有2.3%計算,總價320萬元的房屋,自備款只要32萬,銀行貸款前三年寬限期只還利息不用還本金,月付額不到一萬元,比起在台北市精華地段套房的租金還要便宜,「租不如買」的情況下吸引許多年輕購屋者。
對於有意願購屋而正在觀望的投資人而言,在進行購屋決策前,還是必須以個人的需求為主,才不被市場買氣沖昏頭,因為「目前的買氣只反映在單一面向上,」張欣民提醒,今年的不動產市場上,只有住宅類商品買氣暢旺,而商用不動產,例如辦公室與廠辦等等,因為供過於求,價格持續下跌。
「藉由房地產賺取暴利的時代已經過去,」張欣民認為有意購屋者應該要避開房價已經飆漲的區域,千萬別跟著投機客盲目炒作。買屋是要住一輩子,購屋不必急於一時,若真要投入房地產市場,不妨先多做功課多比較。
留意五大指標,避開購屋風險
指標1:利率
低利政策確實提高民眾購屋能力,但是對於尚未購屋者,最關心地莫過於一旦利率往上走,
是否會衝擊購屋意願下降?台灣不動產資訊中心執行長華昌宜指出,利率的走勢的確值得關注,短期之內升息幅度不大,但是長期而言,利率攀升還是會影響民眾償還房貸能力。鄭明嬌則認為,利率若維持在5%以內,對購屋能力影響不大,再加上銀行目前推出各種房貸商品,除了指數型、也有固定低利型,民眾可依個人需求選擇最合適的還款方式。
指標2:國有地標售價格
國有地標售價格向來都是研判房地產景氣的領先指標。去年底至今年上半年,國有財產局多次公開標售,不少熱門地段得標建商的價格都高於底標二至三倍,顯示建商對房市信心樂觀。反之,如果建商不願再花高價購地,則透露了建商熱度降溫,同時今年預售屋商品增加快速,預估一至兩年內將又有一批新屋大量釋出,當供給增加,需求不見得成正比時,購屋者的議價空間也將增加。
指標3:中高總價房屋成交量
有能力購買高價房屋者,對於景氣變動相當敏感,這些資產規模在金字塔頂端購屋者,當他們樂於進場購屋換屋時,顯示他們對於景氣相對樂觀。反之,當豪宅價格遲滯,或是有大批豪宅拋售,也意味著景氣有衰退之虞。
指標4:土地價格
當有意購屋者選定區域後,不妨先去打聽鄰近工地或是待售土地的價格變化,如果鄰近區域有許多建商競價買地建屋,可預見兩三年後,該區域的新成屋會大量增加,在供給過度,建商爭相求售,短期之內價格很難上揚。
指標5:AMC公司動向
不動產業者現在最關注的便是今年成立多家資產管理公司(AMC),AMC承接大筆銀行轉賣的不良資產,目前都在評估階段;一旦規劃完成,重新包裝推行到市場上,大量低價房屋充斥市場,勢必壓縮市場正常價格。
牢記四大提醒,首次購屋不吃虧
提醒1:不碰預售屋
買預售屋最大的好處是付款輕鬆、優先選擇多。但是鄭明嬌建議,預售屋距離交屋還有一段時間,而交屋後常常會因為與預售廣告不符,容易引發各種糾紛,不確定風險較高。
提醒2:慎選裝潢屋
許多民眾在購買法拍屋或是中古屋時,容易被裝潢精美的房屋吸引。但是鄭明嬌提醒,裝潢是掩飾房屋本身缺點的常用手法,因此在購屋前應該要多瞭解房屋的結構與歷史。
提醒3:多看多選擇
「貨比三家不吃虧」是做個聰明消費者應遵守的鐵律。房屋銷售業者善用各式各樣的行銷手法,而購屋者應該要冷靜想清楚自己的購屋需求,多家比較增加選擇性,才不會因一時氣氛而做出衝動的錯誤決定。
提醒4:貸款也要多比較
政府自從89年底推出低利優惠貸款專案,累積金額目前為止已經高達一兆兩千億元,是否還會持續施放利多,則要看明年大選結果而定。而銀行業者也看好這塊大餅,推出各式房貸商品,民眾也可多選擇多比較。
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