| 皇鼎（5533）：受惠商辦價格持續上漲，08年獲利高度成長，建議強力買進。 |
2008/01/10 |
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皇鼎（5533）：受惠商辦價格持續上漲，08年獲利高度成長，建議強力買進。
07年獲利優於預期：皇鼎將於2月由上櫃轉上市，預計於1月15日公佈2007年財務數字。目前初步自結營收為29.51億元，稅前淨利5.08億元，稅後EPS達3.29元，優於研究處預估的3.1元，主要是部分個案售價持續上調，致毛利率較原估佳。
08年業績值得期待：內湖「太陽科技廣場」與太陽誘電分售的C棟（持有60％），已確出售給力晶集團的子公司。至於公司所分的的B棟，在內湖商辦售價持續上漲，目前已有多數買家與公司聯繫，假設B棟每坪售價30萬元，可貢獻營收16億元，淨利5.07億元，最快於今年10月完工入帳。此外，基隆路、東興路的「台北京華」商辦大樓已出售80％，將於近期完工交屋，內湖港墘路花市旁的「文德京華」廠辦也於08年1月完工，採整棟出售，兩案可貢獻營收13億元，淨利3.62億元。住宅部分的民權雅居及天母麗園皆在北市精華區，僅剩20％就售畢，研究處認為儘管目前住宅價格疲軟，但至年底可順利去化。
09∼10年業績可維持高檔不墜：08年主要住宅推案為南港案，取得土地成本60萬元/坪（目前80∼100萬元），且附近僅華固推案，單價高達50萬元/坪，研究處以40萬元推估，加上公司買入容積移轉，因此總銷高達25億元（原估20億元），全案採先建後售，可貢獻淨利8.61億元，於09年∼10年入帳。廠辦部分，除了「太陽科技廣場」與太陽誘電分售的C棟，確定於10年按全部完工法貢獻營收9.87億元，淨利2.79億元。民權財星案及先前自義美取得的北投廠辦將採先建後售於2009∼2010年入帳。
仁愛圓環都更案將挹注09年以後業績：皇鼎都更案位於大安區仁愛圓環東南側於敦化南路和安和路口附近，是台北市精華區，開發面積達941.38坪，也是難得一見的完整土地，該筆土地使用分區為「住四」，容積率為300％，未來將興建地上24層、地下5層頂級住宅大樓，規劃總戶數為93戶，由於地點位於靜巷內，研究處假設售價75-80萬元/坪，總銷可達55億元，皇鼎分得35％，未來三年可貢獻營收約20億元，因無土地成本，淨利率30％估算，可貢獻淨利6億元，EPS達4元。
財務預估：假設「太陽科技廣場」的B棟，可於2008年年底順利完工入帳，預期稅後EPS可達6.15元（若無2.65元），年成長86.93％，2009年及2010年相關個案入帳下（全部稅後EPS可達11.33元），未來兩年平均稅後EPS可維持5元以上。n 投資建議，研究處看好08年總統大選後兩岸經貿將更加強化，將帶動商業不動產的需求，皇鼎受惠於商辦行情走多，08∼10年每年稅後EPS都在5元以上，目前股價嚴重偏低，建議強力買進，目標價32元（PBR=1.5X2008BVPS）。
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