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5月成屋價雖下滑，但仍維持高檔：信義房屋統計結果顯示，大台北地區房市交易熱度已明顯退燒，五月份的成交表現，台北市住宅價下滑1％，達41.7萬元/坪，台北縣成交行情維持20.3萬元/坪。成交量和3、4月相較下滑，但較去年同期佳，北市部分多出近一成，而北縣部分則持平。
�� 5月推案預售仍佳，頂級豪宅去化疑慮不大：受惠於政府開放兩岸直航及觀光等利多政策，致5月北市戶數銷售率22％，僅較上月下滑1％，多家建商銷售佳，其中力麒的首御已售70％，基泰國際售畢，遠雄藝朗也售畢。不過6月起，受學者高喊「房市泡沫說」、中國富豪認為台灣房市藉陸客投資哄抬房價、股市回跌、200萬元房貸一生兩次政策，明年才實施等因素衝擊，預售房市買氣嚴重受波及，大台北地區推案價紛亂，市場更傳出多筆豪宅個案的議價空間，拉大到每坪高達50萬元，而且平均參觀人潮和成交數量，更減少50％；研究處認為台灣房地產2Q為景氣高峰，2H08將呈現震盪，趨勢往下，不過頂級豪宅個案銷售因受惠兩岸開放，商務往來密切下，仍可順利去化，因此相關推案建商，獲利仍可維持。
�� 商辦市場行情走長多：看好兩岸經貿開放有利商辦市場，依據永慶房屋商仲事業部的統計，1Q08台北市商辦市場的平均成交單價+3％QoQ，成交量大增+58％QoQ，+123％YoY。另信義商辦也統計1Q08的A級商辦大樓成交價，較4Q07上漲5∼10％。研究處認為在未來1-2年新增供給有限，且隨著7月順利直航、陸客觀光來台，應可帶起商辦交易熱絡，價格走揚。
�� 財務預估：皇翔08年稅後EPS為8.86元，09年不含F4相關個案入帳下稅後EPS可達7.47元，而「F4」等地的開發價值EPS約達41元，因此NAV可達84元。力麒「牯嶺街案」為中正區最具指標個案，未來貢獻可期，08稅後EPS可達4元。遠雄08年稅後EPS達8.28元，大巨蛋開發案可貢獻恆常性收益，折現後EPS約16.57元，估算不含大巨蛋案的NAV約53元（含大巨蛋案為68.85元）。皇鼎08年稅後EPS為3.19元，09年在太陽誘電廣場案入帳下可達4.12元，2010年後相關建案，可貢獻EPS12.3元，NAV達35元。
�� 投資建議：近期台灣住宅市場開始由高峰滑落，使得營建股持續重挫，但頂級豪宅市場，因受惠兩岸開放，商務往來密切下，仍可順利去化，而商辦市場則走長多，售價及推案可順利去化，因此相關建商獲利仍可維持，股價具有反彈機會，建議買進皇鼎及力麒，惟因住宅去化時間將較預期長，09年獲利入帳可能遞延，故目標價下調為27元及28元。
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