| 皇鼎（5533）：商業不動產行情看漲 |
2007/10/19 |
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3Q07業績高於1H07，營收高達16.16億元，稅前淨利達2.73億元，大幅超越上半年的7800萬元，稅後EPS達1.8元，因「麗園II」、南港「花園&別墅」開始入帳，挹注單季業績成長。前3季營收為22.85億元（-17.75％YoY），稅前淨利達3.51億元（-22.52％YoY），稅後EPS為2.3元。4Q07業績可維持1元以上水準，將有「花園&別墅」以及「民權雅居」案完工交屋認列。
�� 商業不動產行情持續增溫，有利廠辦推案單價提昇，根據永慶商仲部成交資料統計，台北市3Q07的商辦成交總金額，較去年同期成長三成，成交單價也成長一成。加上10月國華人壽中山大樓標售案，每坪土地成本600萬元，創下歷史新高，由於今年以來商辦行情持續上漲，也帶動皇鼎的商辦推案單價，基隆路的「台北京華」及內湖的「文德京華」總銷較原估增加10％，淨利率增加2％∼3％，可於08年入帳，合計可貢獻營收12億元，EPS約1.7元。
�� 「太陽科技廣場」將於1Q08前出售一棟，已有多數買主與皇鼎洽談中，由於商辦售價持續攀升，因此皇鼎打算先出售一棟，最快年底前可簽約；另一棟於08年再售。此案與日商太陽誘電合建，因此無須負擔土地成本，近期的內湖商辦案友立資訊大樓成交價已高達40萬元，假設以每坪成交價30萬元出售，毛利率可達50％以上，可貢獻皇鼎30億元營收，EPS達6元，不過由於施工延宕，預期08年底或09年才能入帳。另於1H09推案內科廠辦案（先建後售），總銷可達5.6億元，貢獻EPS達0.6元。
�� 土地成本低，住宅推案位於北市菁華區，可順利去化1H07推案的先建後售案天母「麗園III」，已售70％，漲價後總銷可達10億元，預期08年可入帳，而08年主要住宅推案為南港案，取得土地成本60萬元（目前80∼100萬元），且附近僅華固推案，單價高達50萬元/坪，研究處以40萬元推估，此案總銷高達20億元，貢獻09年業績。
�� 未來兩年業績可望持續成長， 07年營收達28億元（-7％YoY），稅前淨利4.5億元（-1％YoY），稅後EPS達3.1元，2008年因商辦案陸續入帳下達3.7元，2009年在「太陽科技廣場」入帳下，EPS可達7.3元。
�� 維持買進建議，由於3Q07住宅買氣觀望，相關營建族群股價也因此修正，不過商業不動產行情持續看漲，仲量聯行更預商辦景氣可走揚至09年，股價將有反彈機會，維持買進建議，因整體營建股族群PBR修正（5534長虹為1.6倍，5522遠雄為2.1倍），給予目標價為28元（PBR=1.3X2008BVPS）。
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