| 營建業：以商辦推案為主的建商為首選 |
2007/11/16 |
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策略性再開發地區容積率可再提昇：行政院會提出「放寬都市更新建築容積獎勵暨健全都市更新推動執行機制擬議」報告，擬放寬策略性再開發地區的容積獎勵。可分四種地區，1.位於高速鐵路、鐵路、捷運場站400公尺範圍內；2.位於水岸、港灣周邊適合高度再開發地區者；3.配合國家或地方重大建設發展需要辦理更新者；4.振興老舊社區經濟產業、重塑都市機能辦理者。
�� 銷售面積及毛利率可望同步增加：建築基地法定容積1.5倍的獎勵容積提升為法定容積的2倍，或由各該建築基地法定容積0.3倍加上原建築容積，放寬為各該建築基地法定容積0.5倍加上原建築容積。舉例來說，假設住三225%的容積率，都更獎勵舊制為337.5%，新版的可增為450%，使可售樓地板面積增加33%，假設房價未來不跌，成本不增加，毛利率可增加8%~10%。
地主相對建商受惠：由於可售土地的增加，可激勵舊社區民眾改建意願，但對建商而言，因多數都更案都是建商出營造成本和地主合建，分配比例多為五比五，或六四比，因此受惠程度不若地主，首當受惠者為台肥。
短期效應不大，住宅市場景氣呈現高檔震盪：由於細則與實施時間未宣佈，是否溯及以往也未定，因此長虹的都更官邸案將如期推案，不爭取該案優惠，其他的建商則視該案開放的時程而定，假設溯及以往，率先受惠者為手上已有都更案的潤泰新、華固、台開、全坤興及冠德等，若未溯及以往，待該法案通過，申請都更到推案，至少也要2-3年，因此短期對建商效應不大。近期房價高檔震盪，10月中古屋房價小跌，短期住宅市場房價及銷售量難脫盤整格局，豪宅仍可順利去化，而房價下一波的漲勢，須待08年新政府兩岸政策有效突破，才有續揚力道。
商辦行情走長多：儘管住宅市場買氣自今年以來大幅下滑，不過商辦在供不應求下，景氣優於住宅，3Q07國泰房地產大台北縣市租金指數皆呈現上漲。而仲量聯行及高力國際等也預期至08年台灣商辦行情仍可持續看漲，下半年外資投入台灣商辦資金也高達1000億元以上，為2001年來最高。
相關個股建議反彈減碼，皇鼎仍可逢低買進：07年底為營建完工入帳高峰，08年相關豪宅廠商業績仍可成長，因此相關個股仍有反彈機會，建議反彈後再減碼，皇翔目標價100元、遠雄80元、長虹81元及華固89元。而皇鼎受惠於商辦行情走多，業績可持續成長至09~10年，建議可逢低買進，目標價32元。
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