全球不斷演進 改變房地產遊戲規則
利率可能上揚，但對於房地產不盡然是利空
由於美國利率可望從歷史低點上揚，我們認為現在正是檢視升息對房地產股票有何實質上影響之最佳時機。一般人對房地產股票有一個誤解，以為房地產跟其他提供收益的投資一樣，升息總是有直接的負面影響。
儘管升息的確代表借貸成本上揚以及資本利率(capitalization rate)走高，可能造成資產價值下滑。但是認為升息對房地產股票是壞事的看法有一點太過，往往是不正確的。升息代表經濟好轉，這正是當前美國經濟的狀況，其實是對房地產這個資產類別提供有利的環境。景氣好轉通常意謂房東受惠於基本面好轉𢞁贖帣v下滑、租屋率提高以及收購/開發收益率更佳。
過去有多次時期，因為經濟好轉而帶動升息，結果房地產表現亮麗。事實上，自從2000年以來的五次升息期間，MSCI美國REIT指數在首次升息後的三個月內，報酬率平均上揚1.2%，而接下來12個月報酬率則為14.7% (超越標準普爾500指數達200個基點以上)*。
許多人誤以為升息對房地產是不利的，部分原因是多數投資人只把焦點放在這個資產類別的收益率特性。如此狹隘的觀點忽略了投資房地產的一個重點慐虷a產不僅是獲得當期收益的一個好工具，同時亦具有財富創造的潛力。
房地產形態不斷演進 在全球各地提供更多成長機會
隨著許多國家開放房地產市場的投資，我們認為房地產正處於演進的一個重要轉折點。這對於風險分散來說十分重要，同時亦是布局全球各地的新投資機會。
房地產是一個景氣循環型產業，因為各個市場的利率走向大相徑庭，其循環週期在全球各地不盡相同。目前的環境更是如此，這也是我們布局全球的主要原因。我們看好這個產業在各個不同地理區域皆提供資本布局的大好機會。
收益依舊是房地產投資的重要考量，但是我們認為不應該忽視這個資產類別的成長潛力，尤其當前投資市場瞬息萬變、投資也日益全球化。舉例來說，現階段最強勁的經濟成長出現在新興市場。在許多這類市場中，上市房地產類股提供了布局這些高成長率市場的途徑。眼光若只放在提供最高收益的投資上，則可能會錯失許多大好機會。
以墨西哥為例，在2011年成立的FIBRA相當於墨西哥版本的REIT架構。這個FIBRA提供的賦稅優惠有助於促使當前非常零碎的商用房地產市場進行大規模整合。在北美經濟復甦之際，FIBRA 亦提供新製造業遷往墨西哥的一個好途徑。在印度，新上任政府暗示要成立REIT架構，同時表明看好此舉有利於提振經濟成長與支持廣大的商用房地產市場。另一方面，在巴西，我們欣見公司管理團隊在房地產方面的專精，持續利用這個滲透率不足的商用房地產市場而獲利。
即使是在較成熟的房地產市場，這個資產類別仍不斷演進，房地產市場將提供不僅是收益，還有可觀的資本增值潛力。在歐洲，新公司紛紛成立，要買進房地產資產，而這些房地產是歐洲銀行在新法規要求下進行去槓桿化而被迫出售的。在美國，擁有實質資產，且在非傳統房地產行業中擁有長期、顯而易見的現金流量公司，則開始轉換成REITs。最近，我們見到擁有電信基地台與廣告看板的公司成功地進行這項轉變。
房地產等於收益＋資本增值
由於房地產這個資產類別不斷在演進，投資人看待房地產的觀點也要跟著改變。房地產在升息環境下亦可以有亮麗表現，因為它提供的不只是收益，其資本增值的潛力不容小覷。
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