國泰亞洲高收益債券基金十一月份經理人報告

地產政策面持續有正面訊號，政策底已現。11月份中國官方仍繼續發 聲穩房市，11/12人行與銀保監會的黨委會議均強調維護/促進房地產市場平穩健康發展。中國銀行間市場(CIBM)交易商協會11/9舉行房企代表座談 會，據傳放寬CIBM發債審批；証監會11/17重新接受自8月暫停的ABS發行申請；這些均朝向為房向融資困境尋求出路。上週五恆大宣布私募美元 債無法兌付進入實質違約後，一行兩會除立即發聲穩定市場外也均再度釋出穩房市信號。人行表將配合做好風險化解工作；銀保監會稱依各地狀況， 重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發放房地產開發貸款、併購貸款，加大保性租賃住房支持力度，保進房地產行業和市場平穩健康發展； 証監會表支持優質房企發債，資金可用於出險企業項目的兼併收購。向來被視為中央經濟工作會議會前會的年末政治局會議今年提前於12/6召開， 一般認為可能目前經濟形勢較急迫需要政府給出未來的方向，而本次會議再重提"穩字當頭、穩中求進"、強調工作重點在於"穩定宏觀經濟大盤、保 持經濟運行在合理區間、保持社會大局穩定"，也重提"六穩""六保"，全文"穩"字出現的頻率明確表達政策基調；與今年前三次政治局會議不同，本次 全文未提及"風險"，顯示在迎接二十大之際，明年經濟工作更向穩增長傾斜，對防風險的重視減弱，因而一般預期明年在監管壓力應不至於再加強。 政治局會議對財政政策要"穩健有效"，而貨幣政策仍維持"靈活適度"對房地產政策，去年底政治局會議重提"保進房地產市場平穩健康發展"後，其 後的會議均提及房地產，但本次對房地產的表述較為友好，"推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業 健康發展和良性循環。"因此可以預期明年地產政策方向應不會再變緊，而是聚焦兩維護，政策大方向雖不變，但在融資層面或執行力度上應會延續 近期邊際趨鬆的方向。政策效果逐漸顯現，在10/15人行第三季金融統計數據新聞發布會上直接糾偏銀行誤解政策而過度緊縮、10/21明確表示要 保障剛需貸款需求，在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持後，據內地研究機構調研顯示，廣州、無錫、成都等均有首套房利率調降 的情形，放貸速度方面如深圳、佛山、廣州等放貸周期也縮短至數周至1-2 個月。

人行首次單獨披露10月房貸數據也印證了按揭貸款發放規模企穩，個人住 房貸款餘額37.7萬億元，當月增加3481億元，較9月多增1013億元，官方此舉應在明確告知市場房貸已回復正常，用意當為穩定市場預期，而房貸發放恢復正 常將有利房企的銷售現金回款得以逐漸恢復正常。在房貸放鬆之外，11月下旬廣州、成都地方政府在預售資金監管方面有所放鬆，主要針對施工後期、封頂後 的預售資金監管比例有所降低，成都並加快預售項目的審批。而銀行間市場債券發行通道也重啟，且審批速度相當快，11月份已看到保利、招商等國有房企發 債，此外不少城投城建型的房企也密集發債，據克而瑞地產研究不完全統計，11/10-16內地就有共有25家國有及城投房企宣布在銀行間市場融資，金額達 287.7億，此外近期民企碧桂園、龍湖均啟動中票發行的申請工作。12月份也傳出萬科、綠城、龍光、龍湖、碧桂園均啟動供應鍊ABS申請，龍光也申請發行商 業地產CMBS。但中國地產基本面仍未見底。據統計局數據，10月全中國商品房銷售年減22%，地產投資年降5%，開發貸減少3%，地產信託依舊大減17%。而 11月百大房企預售狀況仍相當不理想，與去年同期相較依舊出現30%以上的減幅，奧園、融創、融信均有近5成的年跌幅，連旭輝、新城等優質房企也有3成 下跌幅度。推估在行業下行風險加劇，加上房產稅試點推出在即之下，購房者觀望心態加重，產業銷售預期在明年首季仍會較低迷。官方態度自九月底出現轉折， 其後各部會密集發聲穩房市，包含人行、銀保監會、証監會等均有動作，層級高達國務院副總理劉鶴。我們維持政策底已現的看法，但慢水滴注的政策難以快速 改善房企面臨的困境，且能不能存活下去也需看房企的體質與找錢的能力。外在環境上，確實銀行放貸態度隨政策指示而有所放鬆，優質房企的境內融資管道也 在恢復，且當前的債券價值也吸引更多價值買盤青睞，雖然本次房企融資環境改善的過程會較緩慢，但我們認為最壞的情形已過，而目前的發展對優質房企是能 較快受惠的，未來信用分化情形仍會相當明顯，因此我們看好優質地產板塊的投資價值，而對尾端風險仍較不放心，資產配置上也不建議過高配置於低評級券次。