市場波動加劇 「產業債成包租公」另類新選擇
華人自古皆以有土斯有財的觀念來累積財富,因此許多人也喜歡買房投資當個包租公包租婆,利用每月的房租當作金雞蛋以房養老。不過隨著資訊的發達、想要創造每月有收益,現在有更多的選擇,買債券ETF基金就是相當適合的標的。目前租屋市場投報率約2%*,可發現要靠收租創造收益的效果不佳,加上房子需要的修繕維護、空置、稅金等因素,投報率會更加減少。建議可以透過產業債券ETF,以證券交易的方式參與,相對低廉的成本,參與國際知名企業債券投資,與其買房出租當房東,不如買債券ETF。
房租年增率長期不足1%
自民國87年的房租指數年增率為1.42%超過1%外,接下來20年房租指數年增率皆低於1%(見圖一),可見房租高成長的時代已經過去,在房價還未見大幅跌落的情況下,整體房租的收益率勢必無法大幅成長,那麼投資人想要透過房租的來增加收益,勢必要付出更大的成本但獲得較少的回報。如今已不適合做為投資收益的唯一選擇標的,出租房子不僅需花費管理的時間成本,房屋本身也需要修繕維護,相關支出成本可不少,如果沒有房客就無法創造收益,若進一步委託專門公司管理,那麼租金投報率勢必將更減少。依據內政部不動產資訊平台顯示107年第二季,臺北市貸款負擔率為61.56%、房價所得比為15.01倍,顯示房價高但所得收入並沒有增加的情況下,想要透過房租來增加收益的期望值將減少。
*根據內政部不動產資訊平台,以台北市107年第三季電梯大廈平均單價每坪60.61萬元、房租每坪平均1000元,34坪的房子計算。房租=(1000*34)*12=408000,房價=606100*34=20607400,租屋投報率=408000/20607400*100%=1.97%
投資級產業債指數走勢看好
投資級產業債指數殖利率走勢圖(見圖二)可發現「銀行債指數」、「醫療債指數」、「電能債指數」,這三檔產業債指數的殖利率自成立以來皆高於3.5%*,「元大10年IG電能債」、「元大10年IG醫療債」、「元大10年IG銀行債」正是個別追蹤三檔指數的債券ETF。另依德國經濟研究院Ifo 在2月11日發布第一季全球經濟氣候指標,創近7年來新低,尤其在全球貿易摩擦持續的不利因素下,未來的經濟下行風險加劇,此時更需要駕馭市場波動能力的標的,例如屬於民生必需品的產業,舉凡電能、醫療、銀行等業別,就是不管景氣如何,都是生活必需,因此在經濟下行時刻,建議有意當包租公、包租婆的投資人,可透過債券ETF來投資產業債,做為2019年波動加劇下的另類新選擇。
圖二:投資級產業債指數殖利率長期走勢相當看好
資料來源:彭博資訊、元大投信整理,2019/01/31。
*銀行債指數為富時世界美元計價10年期以上投資級銀行債指數;醫療債指數為富時世界美元計價10年期以上投資級醫療保健債指數;電能債指數為富時世界美元計價10年期以上投資級公共事業電能債指數。殖利率是以2018年12月以上三檔指數的殖利率進行計算,並未扣除產品費用率手續費等。以上僅為歷史資料,不代表實際報酬率及未來績效保證,不同時間其結果亦可能不同,以上資料僅供參考。
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