房市觸底的最後一塊拼圖

高油價與次貸風暴可說是帶領全球股市步入空頭的兩大元兇，隨著油價從7月中旬每桶147美元歷史高點大幅回檔，全球股市的確獲得激勵而出現反彈，然而反彈幅度卻遠不如投資人所期待，主要原因之一，在於美國次貸問題仍層出不窮。美國次貸問題若要獲得根本解決，美國房市景氣能否觸底回升將是最大關鍵！

美國在歷經2002∼2005年間的房市榮景之後，2005年夏天房市開始出現泡沫跡象，美國成屋與新屋銷售在2005年第三季達到歷史最高峰，而房價則是在第二年(2006年)的夏天跟著達到頂點，從成交量與價格來看，目前美國房市泡沫歷經的時間已達2~3年，究竟美國房市何時才會觸底復甦？

由於美國正處於二次戰後以來最大房市衰退，因此目前談論「房市復甦」尚言之過早，不過在未來6~12個月內，投資人應有機會看到美國「房市觸底」的曙光！在美國房價自高點下跌達18%後(S&P/Case-Shiller 20大城市房價指數,May 08)，加上聯準會與美國政府各種政策支持，美國民眾購買房屋的可負擔能力已出現明顯提升(Affordability)，而最新的密西根大學消費者信心調查也顯示，看好目前是購屋好時機的人比看壞的高出4成，反映出民眾購屋意願已經來到近三年高點。

現在的問題是，既然購屋需求和意願已經提高，為何美國房市交易量未見回升？其中最大的關鍵因素，就在目前美國房貸市場供給出現大幅緊縮！在去年夏天次貸風暴發生後，許多銀行開始持續緊縮信用，購屋貸款的利率與標準並未隨著聯準會降息而變寬鬆，如目前美國30年房貸固定利率平均約6.6%、相當於去年7月的高點，導致民眾購屋意願並無法實際落實到最後的買氣上。

由於許多銀行身陷全球信用緊縮與本身資本不足的問題，因此今年以來美國房貸供給已幾乎由政府支持房貸機構(GSEs)所提供(如房立美)，然而，近來二房亦身陷大幅虧損的困境，因此美國政府近期新推出的房市抒困法案能否發揮功效至關重要！

知名券商高盛認為最快明年第一季房價可能落底，聯準會前主席葛林斯班則認為明年上半年房市有機會觸底，部分悲觀的人則是看到2010年以後。就像預測油價高點一樣，房市景氣谷底何時發生誰也說不準，不過可以期待的是，「正常的房貸供給」，應該就是美國房市觸底的最後一塊拼圖！

美國房市景氣