未來資產亞太不動產證券化基金二月份經理人評論

市場分析

香港房價表現再度出乎市場意料，延續前月漲勢，2月份港島漲勢縮小，但九龍及新界漲勢擴大，帶動整體房價續揚。中國資金湧入香港，雖然香港政府加重印花稅，且12月份已升息一碼，仍無法抵制房價走勢，預期上半年房價仍有所支撐。然長期而言，面臨3月份美國升息機率高達90%以上，香港政策利率也可能隨之調升，下半年美國下半年有再升息1-2次之可能，勢將推升房貸利率，最快在2017年下半可看到房價拉回。在地產股及REITs方面，近期多檔股票進入配息週期，而香港REITs平均殖利率高達6.1%以上，預期將對資產價格形成有利支撐。

澳洲方面，2月份澳洲10年期公債殖利穩定維持在2.7-2.8%左右，加上美元小幅轉弱，資金重回亞太市場，使澳洲REITs出現3.34%強勁反彈。然而進入3月份，預期REITs將再次進入震盪整理。目前澳洲REITs未來12個月預估平均殖利率為4.81%，與10年期公債利差小幅擴大至2.23%。在澳洲區域房價方面，5大都會區平均價格漲幅較前月擴大，主要集中在雪梨及墨爾本。由於中國對資本流出嚴格控管，對澳洲房屋需求明顯造成影響，預期房價最慢在下半年自高點回檔。

日本市場方面，東京中心區辦公市場1月份平均空置率小幅自前月3.61%上升至3.7%，但仍維持在相對低點，辦公室租金較前月微幅成長0.23%。預期在2018年新增供給開出之前，東京辦公室空置率仍可有機會逐步下降，但租金上升的速度將因新增供給在即受到壓抑。

新加坡REITs受公債殖利率走升影響，上半年表現恐受到壓抑。新加坡REITs未來12個月平均殖利率6.69%，與當地10年期公債利差擴大為4.38%，投資價值逐漸浮現。所幸在基本面上，內需商用需求、商業園區租用需求仍在成長期，可對REITs價格形成有力支撐。