哪裡撿便宜？交屋期被延怎麼辦？房市趨吉避凶必知六問

文●林洧楨

台中市北屯區網路預售屋轉售案源爆天量，單一行政區近1,300件，竟比桃園、高雄等大城的全市量體還多。(攝影?楊文財) 

「料工雙漲」影響擴大，預售屋與危老重建是2大重災區，甚至改變遊戲規則！例如預售屋過去開賣到交屋頂多3年，現在竟出現最長10年後交屋的新規則。

在危老重建部分，原本地主與開發商在大台北的合建案，能談出利潤64拆帳，現在成本結構不同，拆帳也得重新談。

消費者該怎麼面對這個驟變的市場？商周彙整6大關鍵問題，並綜合10多位專家意見，找出解答，幫助購屋客群降低風險，有屋族也可釐清自家危老案狀況。

以下為問題與解答的摘要整理。

Q1：料工雙漲，此時是進場買房、換屋好時機嗎？

A：緊急且重要再出手買，若要買，現貨優於期貨

面對這段房市未明時期，CCIM台灣不動產投資協會常務理事、建國工程協理林發祥的建議值得參考，他認為，消費者無論買屋或換屋，此刻最好回到重要、緊急、不重要、不緊急的4象限模式，思考自己購屋的行為落在哪一象限。

除非盤點後，自己的狀況是既重要又緊急，非買不可，否則落在其他3種象限的人，都建議先避開為妙，因為當前不只料工雙漲，還有央行升息、政府打房、國際經濟局勢動盪等多元因素，不確定因素太多，衝動購屋的風險很大。

至於非買不可的消費者，他建議「看期貨不如看現貨」，因為新成屋與中古屋早就蓋好，比較沒有料工雙漲帶動成本上漲的通膨問題。

Q2：新成屋與中古屋價格，是否不受料工雙漲影響？

A：不，它們還是有預售屋比價效應，自備款也較高

雖然新成屋與中古屋已經蓋好，理論上不受料工雙漲影響，但仍可能受該區預售屋價格帶動。

不過，畢竟新成屋與中古屋沒有成本的問題，單純只是比價效應，會讓賣方較有談判空間。

要留意的是，買成屋沒有付款緩衝期，必須有2成以上自備款在手，才能進場，且升息讓房貸負擔更重，因此就算是挑成屋，仍建議多看多比較，找近3年房價漲幅相對低的建案，會比較好。

如果還是想買預售屋，不動產代銷公會全國聯合會理事長、萬群地產董事長謝坤成建議，優先選擇大品牌、有口碑的大型建商，因為他們的財力相對強，能承受較大的意外與風險，會對消費者比較有保障。

Q3：預售屋高賣壓區在哪？該避開還是砍價撿便宜？

A：優先挑快完工、轉賣案量大的建案，價格彈性且風險較低

根據屋比房屋的7都（納入有合併升格議題的新竹縣市）網路預售屋轉賣統計，台中市有逼近5千筆的案量，一個城市的量體，就比雙北市、桃園、新竹縣市4地總和還高，是7都預售屋賣壓王。 

在台中市內，案量排名第一的是北屯區，單一行政區的案源就比整座桃園市還多，對此，屋比房屋創辦人葉國華指出，這主要是因為當地重劃區推案量很大，又有旺盛的人口成長率支撐房市，是投資客、包租公等客群最愛的置產地點。

但，隨著下半年立法院可能通過預售屋禁轉賣的修法案，以及央行升息，眾多投資客趕著逃命，因此北屯區成為全台預售屋拋售潮量體最大的地區。

在投資客多殺多的情況下，有可能撿到便宜，但建議找大型建商接近完工的建案，因為這類建案的屋主多是3年前房價仍在低點時買進，最有讓價空間，而且鄰近交屋繳房貸的關鍵時刻，賣方財務壓力也最大，但買家要承受的爛尾樓壓力最低，只要價格比周邊同級新成屋便宜，而且財力能負擔，就是好標的。

除了台中市北屯區，台北市大安區、新北市板橋區、桃園市龜山區、新竹市、台南市安平區、高雄市三民區，也都是各大城市預售屋轉賣案源最大的地區，最可能有機會撿到便宜。

Q4：買了預售屋，建商卻要求3年交屋改成10年，怎麼辦？

A：買方可不同意更改契約，或要求違約金

綜合多位業者看法，買方可以不同意更改契約，如果建商無法依原本的契約蓋房交屋，可進一步要求對方支付違約金補償損失。

此外，延遲交屋有一定的賠償規範，可依法求償，只不過業者普遍指出，打官司耗時耗力，其實更不符合經濟成本，因此真有意外發生，最好還是雙方協商找出共識，協調雙方損失最小又能接受的解決方案最好。

Q5：非自住的投資型預售屋，應趁早賣掉嗎？

A：是！有賺就快跑，以免未來得不償失

多數專家都建議，在下半年立法院有可能通過預售屋修法禁轉賣前，如能賣得掉，當然是有賺錢就快跑，盡早讓利潤落袋為安越好，還能擺脫炒房惡名。否則夜長夢多，一旦房市景氣翻轉下跌，甚至可能得不償失。

Q6：我參與的危老都更因料工漲價瀕臨破局，怎麼辦？

A：整合曠日廢時，建議共同面對，協調分攤方案

擅長土地整合的佳元建設董事長蔡錫全指出，都更或危老的整合都曠日廢時，一旦走到解約放棄的地步，等於全案又要從頭來過。

房子無法翻新，無論是舒適的居住環境，或是潛藏的未來利益，全都無法兌現，是對雙方損失最大的結果，最好能避免。

因此，面對突如其來的成本飆漲，無論地主或建商都應該珍惜成案結果。雙方應是合夥人的關係，共同面對問題，分攤成本漲價造成的損失，才是最公平與合理的做法，否則互相再多的指責、辱罵，也無法解決難題，而且將導致兩敗俱傷的下場。