撰文：楊明峰

今年10月9日央行祭出史上最嚴的信用管制措施，重創市場信心，正式扭轉近1年來的房價飆漲態勢，加上未來新屋供給量將持續攀升，房市前景蒙上陰影。一旦買氣持續低迷，房價將面臨下修壓力，自住客可把握時機積極議價，有望以相對合理的價格購屋，特別是供給過剩的區域，議價空間更顯著。

此次是央行推出的第7波信用管制，內容與協處措施的重點如下：

掌握房價鬆動期 3策略拉大議價空間
1.新增自然人有房屋者，第1戶貸款不得有寬限期。
2.自然人第2戶限貸最高成數下調為5成，並從直轄市與新竹縣市擴大至全國。
3.自然人第3戶以上、購置高價住宅、法人購置住宅、餘屋貸款最高成數降為3成。

掌握房價鬆動期 3策略拉大議價空間
1.繼承房屋者：自然人繼承取得的房屋及房貸不計入限制，新申辦購屋貸款得排除適用（非高價住宅貸款）。
2.換屋族：換屋族與銀行簽切結約定，1年內出售原有房屋並完成產權移轉登記，新申辦房貸則不受限制（非高價住宅貸款）。違反切結者，將被取消寬限期、收回原應償還的貸款本金或貸款成數差額，以及追收罰息及加收違約金。
3.已簽購屋合約者：在9月20日管制上路前已簽訂成屋或預售屋合約者，則不受管制；申請新青安房貸者，且非購買高價住宅同樣不受管制。

自從今年下半年房貸荒出現後，新屋與中古屋市場買氣雙雙降溫，加上這波信用管制，整體交易量將更為冷清。樂屋網發言人洪安怡觀察，部分中古屋主，不再如過往堅持高價，開價逐漸鬆動；原本熱絡的中南部房市，有預售案場來客數也大幅減少了3成以上。

此外，新冠疫情期間的資金寬鬆政策，刺激房市交投熱絡，導致新案大量交屋潮將在今、明年起陸續完工，釋出龐大的新屋供給，若買氣無法有效承接，未來供需失衡的風險將大幅提高，屆時整體房市將從過去的賣方市場，逐漸轉向成為買方市場。

消基會董事暨房委會委員張欣民表示，目前市場瀰漫濃厚的觀望氣氛，屋主面臨買氣低迷的壓力，但多半仍抱持觀望態度，可能有零星個案因財務狀況或是個人因素降價求售，至今並未大規模降價潮。根據過去經驗，若交易量持續萎縮超過2個季度，市場信心持續低迷，房價才可能明顯下調。

正當房價即將反轉鬆動之際，有買房意願的民眾應提早準備，大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶認為，推案量較大的重劃區、市郊與蛋白區，以及屋齡較高的中古屋等3類物件易受央行限貸、銀行滿水位等影響，相對較有議價空間。

綜合3位房市專家提供的購屋議價3個策略：

策略1》積極看房、掌握市場資訊：

當買氣縮手，具備競爭者減少的優勢以外，有實質購屋需求者反而要積極看房，與代銷、房仲保持聯繫並建立一定關係，當市場出現急售、降價物件，或是預售新案推出早鳥價時，才能即時掌握，更有餘裕出手撿便宜。

策略2》避免被降價字眼誤導：

購屋平台陸續有標榜平轉、降價等字眼的物件，有的其實是行銷字眼，或僅降低開價，購屋族仍要以實價登錄資訊查估真實行情，也可與房仲、代銷交叉比對進行求證，避免遭到誤導。此外，若有特定區域或社區的價格出現大幅跌勢，別急著出手，應先查詢是否有嫌惡設施，或是其他負面原因。

策略3》行情下調10%∼15%議價：

房市熱絡時，議價率被壓縮到10%以下，隨著房市轉冷，議價率隨之擴大，購屋族可參考實價行情，向下10%∼15%進行開價，整體而言可積極向下出價，試探賣方底價，不過仍要看整體供需、個案狀況，以及屋主財務狀況等進行調整，非一概而論。

預售屋因中大型建商、代銷財務實力堅強，目前尚未出現價格大幅鬆動的情形，預料未來會以送家電等手段促銷，購屋族可多詢問比較。

賴志昶提醒，受央行第7波信用管制衝擊，房市買氣趨冷，惟物件價位修正與否，端看賣方與屋主心態，不過，這波打房與銀行限貸等衝擊，因多戶族、投資置產族購屋貸款難度較高，屋主若急需資產轉移脫手房子，或是投資客拋售物件，會有較大讓價空間，但目前這類拋售潮仍未湧現，可觀察今年底至明年初，待央行打房餘波擴散，或許是一個不錯的甜蜜入場點。