文●林洧楨
一對日本年輕夫妻，正在房仲門市前，找適合自己的中古屋，這股中產青年買房潮，正是改變日本房市體質的一大關鍵。(攝影者．駱裕隆)
日本房地產，靠著便宜日圓的無限魅力，吸引國際買盤搶購，近年不只擺脫過往只跌不漲的「負動產」命運，除了是台灣人海外置產的發燒國，還是全球房價漲幅第一的大熱區。
根據日本不動產研究所房價指數變化走勢，日本房價近十年來幾乎只漲不跌，而且漲幅逾五成之多，此外，在該研究所的全球十五個主要城市房價調查中，東京、大阪更同時成為漲幅領先的冠軍城市（見左頁圖）。
但一個日本史上罕見的房產新盛世，即將迎來從貶值變升值的貨幣政策大轉彎衝擊，到底日本的房子還能買？還是該賣？
「匯率升值會是對不動產比較負面，短期震盪難免，但日本房市沒有暴漲暴跌的問題，我覺得仍是風險相對低的海外置產選項之一。」深耕日本房產市場十多年的本葉國際資產管理株式會社社長林彥宏表示。
世代交替，日本中產階級敢買房了
有助減緩房市暴起暴落情況
林彥宏看好日本房產的一大理由是：世代交替了，年輕的中產階級看到房價會漲的時代來臨，購屋觀念變了。
原來，從日本經濟泡沫進入失落的三十年後，包含東京在內，由於老一輩的消費者在當年怵目驚心的房價崩盤打擊下，普遍都寧可租屋、不買房，導致日本在地人買房的剛需疲弱，多是日本企業買房收租，不然就是國際買盤支撐。
這樣的市場在疫情期間，缺乏外國人來買房，肯定會窒息崩盤，但令人意外的是，當地房市反而越活越好，只因為日本人開始買房了，而且主力客群是約在四十歲左右的中產階級。
這群人踏入職場約十多年，比起過去聽過因通縮導致的房價崩跌慘況，實際看到的卻是房價因為通膨、人工成本提高，不跌反漲，不像老一輩日本人對購屋感到悲觀，而且日圓貶值帶動大量日本外銷產業利潤大增，他們也是主要受益者。
再加上房租跟著房價起漲，租屋壓力不減反增，而且日本政府還推出低利率貸款、減免稅金、購屋補貼等政策吸引年輕人買房，這帶動了一股租不如買的日本人購房效應。
隨著在地人進場購屋逐漸變成常態，這也會有助於舒緩未來日圓升值，導致日本不動產價格變貴，外國人不買的壓力，進而降低房市暴起暴落的情況發生。
下半年升值潮前，是最後進場期
利率、匯率仍低，借錢買房收租能賺
此外，雖然日本房價短期漲勢驚人，但由於之前貨幣貶值幅度更大，因此仍讓日本房地產的人氣居高不下，尤其在下半年日圓全面升值前，更被各家業者認定是卡位日本不動產的最後黃金期。
仲量聯行（JLL）日本投資部資深董事謝．格林伯格（ShaiGreenberg）指出，日本持續低利率是外界關注日本投資市場的因素之一，今年第一季，日本各類不動產的交易都有明顯的增長，物流、零售和辦公室部門的交易量比去年同期分別增加七三％、七○％和四八％，這主要歸因於日本低利率，造成借款成本和房地產收益創造出的正利差空間仍大，也就是說，在日本借錢買房地產收租仍是很好賺的投資生意。
「日本房屋不再是只跌不漲的負資產，現階段因為匯率還低，所以赴日置產的風險也相對低。」高力國際業主代表服務部董事黃舒衛說。
用台灣經驗投資日本，小心踩坑！
跟著熊本台積電買房恐有隱藏風險
雖然日本不動產熱度十足，但綜合多位業者、專家看法，當中潛藏的風險也不小，尤其台灣人向來是瘋買日本房屋的主流族群之一，最常踩坑慘賠的關鍵，就是喜歡用台灣經驗來投資日本。當前台灣人投資絕對要謹慎看待的關鍵字就是：熊本台積電。
跟著台積電擴廠買房賺錢，是近年台灣房市最不敗的主流房產投資理論，而隨著二○二二年，台積電與索尼合資的新廠，在九州熊本第一幸福城鎮菊陽町破土動工，就讓這座阿蘇火山腳底下的偏鄉城鎮，一躍成為台灣投資客與地產業者眼中的新寶地。
確實，台灣的護國神山到日本後的房產威力一樣驚人，根據日本國家稅務局七月最新公布的二○二四年路邊土地價格數據，菊陽町的地價靠著台積電進駐拉抬，飆出年漲幅二四％、全日本第二高的驚人效果。
一位中南部的地產業者更透露指出，早有建商同業因為跟著台積電在台中、高雄、台南、嘉義的擴廠，一路賣房大賺，深信這個台灣經驗就算搬到日本熊本也一樣適用，所以到當地砸錢買地，準備先蓋房出租，等台積電工程師大舉進駐時，再推案賣房，想吸引台灣投資客。
林彥宏認為，建商買地投資有可能賺到錢，但民眾跟進買房可能會是個風險很高的坑，理由是，就他實際到當地考察所見，該廠臨近阿蘇火山，普遍都是大型牧場，長年少有人居住，原因就是這是一座活火山，潛藏爆發的風險。
而且早在台積電進駐前，當地就有索尼等大型工廠進駐，但當地房市發展仍相對有限，就算現在有台積電加持，也不可能像台灣那麼被重視，因此同樣是台積電擴廠效應，到了日本有可能大打折扣，因此消費者不宜貿然跟進投資，「台積電是我們的護國神山，但不是日本的護國神山。」林彥宏說。
此外，赴日發展多年的台新銀行也認為，這仍要看台積電熊本廠周邊，是否能仿照台灣各科學園區逐漸形成半導體聚落，磁吸足夠的外來人口，才有機會做為發展當地不動產市場的重要支柱。
想要撿便宜，機會在哪？
建商整建中古屋，價格減半又有保固
那麼在日本撿到便宜的好機會在哪？答案是，大型建商整建後出售的市區中古屋，因為住起來如同新屋，但房價最低只要新屋一半，尤其以屋齡低於三十年的物件，最受市場歡迎。
過去日本市場的中古屋，因為靠買家自力整建難度極高，所以就算價格便宜，仍然被視為市場毒藥，無論日本人或外國人幾乎都只買預售新屋，但如今隨著日本房市熱絡，出現一個重大轉折，那就是因為新屋賣到沒房子，可是土地開發卻跟不上，因此包括三井、三菱等日本大型開發商，都開始以強化售後服務的想法，做起收購換屋族舊宅的整建出售業務。
也就是，消費者買新屋時，如果願意，可以將舊屋賣給開發商，售價可抵新屋房價，之後建商團隊會進駐翻新住宅，完成結構補強等改善，再搭著漏水保固等配套，以中古屋方式出售，甚至部分開發商還成立專門部門負責該業務。由於是中古屋的房價，卻享有新屋的售後保障，是日本房市的發燒新商品，也是值得消費者評估的投資新選項。