作者：金牛幫幫忙

春天是美國房地產的旺季，但是今年房價卻沒有回暖。3月，美國公布房價中位數年減0.9%，是11年來最大的年度房價跌幅。

房市是對利率最敏感的指標之一。去年聯準會（Fed）展開升息狂潮，使抵押貸款利息大漲、購屋成本飆升，美國30年抵押貸款利率步步高升，到了秋天攀升至7％，是20年來最高峰。隨後雖然緩幅下降，但進入2023年卻仍波動不斷，其中一個原因是美國的銀行危機。

貸款利率與債券利率緊密相連，危機後，投資者減少借貸、轉向購買美國公債避險，導致公債殖利率下降，連帶拉低各種類型貸款的抵押貸款利率。

美國國家房地產協會（NAR）經濟學家Lawrence Yun指出，消費者如今對於每週變動的抵押貸款利率非常敏感，「人們幾乎只是在等待合適的利率來決定交易與否」。

雖然利率的短暫下降，刺激了買房需求，但整體經濟環境仍存在隱憂。除了銀行倒閉危機帶來的衝擊外，短期內利率沒有明顯下降的跡象，未來的12個月，經濟仍預期將衰退。

抵押貸款利率連五週下跌以後，至4月19日這週，首度回升至6.39%，高於去年同期的5.11%。3月份銷售額年減22%，二手房銷售額比上個月下降2.4％；過去14個月的銷售額，有13個月呈現下降趨勢。

其他的指標也顯示，美國房地產還在放緩，例如美國住屋開工率從2月至3月下降了0.8%；預測未來房市的居住許可證發放率，更是下降了8.8%。
美國房市停滯，除了買房成本上升外，房源有限也是另一項問題。

2020年至2021年的房市經歷了一波榮景，當時抵押貸款利率一度低至2.65%，疫情也造成居家空間需求大增。如今，剛換完屋的屋主並無立即換房的需求，正在繳房貸的他們，也不願意在這個時候換屋，因為房貸利率已經高不可攀。

經濟學家Daryl Fairweather接受《華爾街日報》採訪時表示：「那種熱絡的供需已經結束了，現在只剩下剩菜，以及錯過上車機會的人」。

截至3月底，全美共有980,000套房屋出售或已簽下合約，月增1%、年增5.4%，但是新釋出的房源卻比去年同月驟減20%。

只不過，房市停滯不是全美普遍現象。全美房市漲跌並不平均，西部房產受惠於矽谷而水漲船高到令人難以負擔的程度，如今房價跟著科技股下跌。東部則相反，尤其是在過去房價較低的州，吸引公司進駐、就業機會增加，房地產需求強勁。

在美國，賺取高收入的人數一直成長，與此同時，選擇租屋而不買房的人也越來越多。對有購房需求的人來說，高購屋成本和稀缺房源構成很大的障礙，春季往往是房屋銷售最活躍的時期，但從3月相關數據下滑的狀況來看，這恐怕不是個好兆頭。