元大投信：REITs助抗通膨 ，升息循環表現佳

MoneyDJ新聞 2022-04-28 10:33:41 記者 陳怡潔 報導

元大投信今(28)日表示，對於聯準會鷹派立場，股市反應劇烈，美股標普500指數重探前波低點，月線重挫8%。不過，具有對抗通膨題材的REITs(不動產投資信託)近期走勢穩健。根據歷史經驗，REITs在利率上升期間表現良好，同時REITs的投資報酬通常與利率呈現正相關；而5G通訊設施、雲端運算和電商網購等趨勢性發展，也正為REITs帶來強大的成長商機；現階段，特別看好經營數據中心和物流不動產的REITs表現。

元大投信指出，美國聯準會近期頻頻釋出鷹派談話，聯邦基金利率期貨交易顯示，市場押注聯準會在未來4次會議每次至少都將升息兩碼。對於聯準會鷹派立場，股市反應劇烈，美股標普500指數重探前波低點，月線重挫8%。不過，具有對抗通膨題材的REITs近期走勢穩健，道瓊REITs指數月線仍力守平盤之上，相對美股和全球股市表現突出。

元大全球不動產證券化基金研究團隊分析，美國聯準會自3月開啟本波升息循環，而從歷史上來看，REITs在利率上升期間表現良好；20年來，以富時已開發市場房地產指數為例，自聯準會啟動升息後的3個月、6個月、1年和2年，平均漲幅分別為6.4%、16.8%、17.6%和41.7%，同期間表現均優於MSCI全球股市指數的-0.5%、5.8%、9.7%和31.3%。

該團隊進一步分析，聯準會通常在經濟狀況良好時升息，而經濟好轉有助於更高的不動產入住率、更強勁的租金和房產價值增長，有助REITs的營運資金和淨營業收入成長，並可帶給投資者更好的股息收益。所以，從歷史數據來看，在市場利率上升期，利率走勢通常與REITs的投資報酬呈現正相關。

根據Nareit(美國全國不動產投資信託協會)資料，全球REITs規模正在迅速擴張。截至2021年底，全球已上市REITs數量達865檔，總市值從1990年的100億美元增長至2021年底的2.5 兆美元。

此外，元大指出，從結構來看，截至2021年末，基礎設施、數據中心和工業等部門占REITs市值達30%，而在2010年時僅4%，顯示5G通訊設施、雲端運算和電商網購等趨勢性發展，正為REITs帶來強大的成長商機。

元大全球不動產證券化基金研究團隊指出，現階段，特別看好經營數據中心和物流不動產的REITs表現，原因是可受惠全球經濟加速數位化，以及電商網購逐步取代實體購物的時代趨勢。隨著雲端服務蓬勃發展，數據使用量有望呈兩位數的複合年增長率，這將推動需要額外的基礎設施來傳輸和存儲數據，並帶動更多的數據中心需求。而且，大多數租戶都是簽署長期合約，即使經濟衰退，數據中心REITs還是有穩健的收入來源。

至於物流REITs的部份，該團隊指出，電商網購正快速取代實體購物，成為倉儲物流發展的一大推力，而且在新冠疫情全球大爆發後，更加速網路購物的發展，也加大對更多倉庫空間的需求。不僅如此，中美貿易戰和供應鏈問題，正促使製造業回流美國，這些需求無疑地將推高倉庫使用率和租金，為物流REITs提供很好的擴張機會。