精實新聞 2012-08-03 20:01:54 記者 徐伯豫 報導
台北市地政局最新公佈7月份建物買賣移轉棟數,台北市總移轉棟數達4215棟,較6月大增14.41%,也創下13個月以來的最大量。不過,飆高的移轉棟數到底是自住買盤還是實價登錄前搶過戶的「膨風」現象?國內房市交易量能是否就此回溫?就讓幾個專家帶您看門道,解讀後市!
【預售案交屋、豪宅貸款限縮 均使移轉量大增】
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,此次買賣移轉棟數的數據增加,除部分是趕在實價登錄前的交易外,預售案的完工交屋,也是讓買賣移轉數據增加的原因之一,尤其是市中心的區域,對於實價登錄議題相對敏感,因而出現短期量增的現象,不過整體而言,實價登錄對於市場影響力道仍有限。
台灣房屋智庫副執行長劉怡蓉表示,雖從歷史經驗來看,5~6月是傳產的淡季,加上水災肆虐,讓該月房市1度喊「冷」,不過受到「實價登錄效應」,市場出清一批提前「過戶潮」,正好反映在7月的移轉動能表現。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛則認為,除了實價登錄的影響外,自住與置產的客群也受未來房價持續成長的預期心理影響而進場。而7月買氣雖受到豪宅限縮貸款的打房措施,導致高總價的市場降溫,但中低總價的產品詢問度在自住客捧場下不減反增,促進7月建物買賣移轉棟數回復到奢侈稅前的水平。
【中山區連莊賣座王,大安、內湖表現亮眼 】
7月台北市各行政區買賣移轉動能變化來看,交易量王座由中山區以583棟奪得,內湖區、大安區分別以523棟、526棟分居2、3名。月增幅則是以南港區93%居冠,大安區及士林區也各有48%、46%成長,12個行政區中,只有萬華區、大同區、中山區、中正區較上個月量能呈萎縮。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,就各區表現來看,中山區雖然萎縮將近1成,但仍是北市成交王;而大安、內湖本月移轉棟數跨過500棟大關,交易活絡。而這次的增長除了與交屋潮有關外,文林苑事件後讓都市更新話題急凍,不少舊式公寓產品紛紛被打回原形。對於預算有限的自用客戶來說,精華區段的公寓具備總價低及坪數實在的優點,讓這類產品成為市場新歡,因此公寓比例較高的大安與南港兩區,買氣相對強勁。
【中低總價產品 吸引自住買方前往】
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,市中心交易量出現回神的現象,主要是中低總價的住宅成交量增,尤其在房價最高的市中心區,自住買方考慮房價居高不下,考量自住、保值及抗通膨的需求,紛紛布局中低總價盤整區產品。所以,市中心的大安區與中山區,成為中低總價購屋者趨之若鶩的地區。
黃舒衛觀察,台北市房市交易量與未來有捷運以及科技產業園區開發議題的地區,明顯成正比關係,不只吸引自住客群,更是資金充足的置產客優先購買的區域。另外,鄰近的新北市汐止、淡水區,近來均有大型建設題材,帶動房市買氣,也間接讓有燙金門牌效益的南港區與士林區受惠,出現交易量優於上月的成績。
北市買賣移轉棟數表現
松山區 |
232 |
214 |
244 |
14.02% |
5.17% |
大安區 |
402 |
355 |
526 |
48.17% |
30.85% |
中正區 |
184 |
269 |
221 |
-17.84% |
20.11% |
萬華區 |
258 |
258 |
242 |
-6.20% |
-6.20% |
大同區 |
268 |
222 |
199 |
-10.36% |
-25.75% |
中山區 |
547 |
653 |
583 |
-10.72% |
6.58% |
文山區 |
444 |
314 |
355 |
13.06% |
-20.05% |
南港區 |
144 |
158 |
305 |
93.04% |
111.81% |
內湖區 |
425 |
427 |
523 |
22.48% |
23.06% |
士林區 |
229 |
252 |
368 |
46.03% |
60.70% |
北投區 |
238 |
316 |
322 |
1.90% |
35.29% |
信義區 |
247 |
246 |
327 |
32.93% |
32.39% |
資料來源:台北市地政局、住商不動產
【7月亮麗後勢憂 買氣年底好逢春】
綜觀後勢,徐佳馨認為,7月北市表現雖然不俗,但可能是交屋潮「膨風」所致,買氣是否真如數字所示,還要觀察8月移轉的情形。此外,證所稅與實價登錄效應仍持續發酵,不過整體來說,自住客市場信心穩步上揚,量能逐漸打底,價格也因無重大利多難以大幅上揚,預估整體買氣應該到第4季才會有較穩健的表現。
根據永慶房產集團研究發展中心統計,台北市7月中古屋住宅平均房價每坪53.7萬元,與上月比較均價修正0.8萬,減幅0.1%,呈現價平量升。若與去年奢侈稅上路後的同期相比較,交易量則增加16.5%。黃舒衛認為,實價登錄制度正式上路後,漫天開價的情況將不復見,惟目前房價仍高,部分屋主心態或有鬆動,但買方追價力道有限,又將進入傳統避諱購屋的農曆7月,未來台北市房價可能微幅修正呈現「價量微修」的格局。
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台北市房價走勢
資料來源:信義房屋不動產企研室 單位:萬元/坪