精實新聞 2012-11-22 16:59:54 記者 林詩茵 報導
近年來建商推案量較少的台南市，在實價登錄上路當月(8月)雖然成交量一度下滑至1300多棟，但9月隨即就回升至1600多棟，是五都裏唯一迅速回升的地區。房仲業者分析，這與近2年台南新成屋較少有關，再加上台南地區的短線投資客相當少，自住、置產型的長線客支撐房市買盤下，使房價相對平穩，整體去化天數也較實價登價上路時縮短。而台南市的熱門成交地段則集中在永康區、東區以及北區，總價帶則在400~800萬元。
根據內政部統計資料，台南過去1、2年間，每個月的買賣移轉件數多在1600~2000棟之間，而今年實價登錄上路前(6、7月)的單月房屋買賣移轉竟衝高至2300多件，顯示有部份買盤選擇在價格登錄、揭露前先完成交易，致8月的交易量縮減至1300多件，不過到9月又立即迅速彈升回1600多件，是五都唯一回升的都會區。
信義房屋南區主管洪正龍解讀，台南市的買氣可以立即回溫，應該與買盤大多數區域客、且都不是短線客有關。他表示，過去台北地區的投資客動輒傳出有4、5成，但台南市一直以來的短線進出的投資客都在1成以內，區域沒有短線炒作的氣氛，買盤也很穩定。
只不過，台南的新成屋可選擇性少，新屋比重並不高，所以長期以來單月的中古屋交易量也都至少有1000~1300棟，算是很穩定的量，即便實價登錄干擾了整體成交量，但今年8、9月全市中古屋總成交量也還有1000件。
至於開價部份，住商不動產統計，台南市在第一次實價揭露前一個月(9月16日~10月15日)的議價空間為15.6%，而後一個月(10月16日~11月15日)的議價空間略放大至18.1%，小增2.5個百分點，應該與實價揭露後的市場氣氛，讓賣方對價格堅持度有放鬆一些有關。
但從去化天期來看，信義房屋統計，今年上半年以前平均委賣個案的去化天數約在70~80天，但實價揭露後的成交天期有壓低至60~70天，主因資訊平台揭露後，買賣方得到的資訊更多、更透明，買方開價更精準，縮短了買賣雙方對價格認知差，因此成交的速度略加快。
不過，洪正龍也發現，由於市場僅第二次揭露實際成交資訊，外界對後勢看法多空紛歧，所以造成部份屋主觀望，台南市近期的委售量有減少，買方可挑選的物件量最近有受影響。
而從熱門成交區域來看，第一名是永康區，其次東區，第三北區。洪正龍說，永康區人口數始終居高不下，有剛性需求，加上近期砲校將要遷移以及交通題材等利多消息，房價平易近人且生活機能優異，平均房價較東區少3成，永康因此成為台南房市最大熱區。
其中，永康區的中華路與中華二路一帶，因生活機能佳，附近有家樂福，所以中華二路內的社區大樓為首購買方首選；此外，大橋重劃區為中高價透天新成屋，發展潛力佳。而整體永康市的屋齡15年的住宅大樓平均房價約在6~8萬元/坪。
至於第二名的東區，一向是台南人的最愛，因區內學校林立有成功大學、台南一中，是屬於典型的文教區，也因為公教人員居多再加上東區有虎尾寮重劃區，交通便利距中山高仁德交流道也只要10分鐘車程，因此東區的成屋成交狀況一直平穩，平均總價約維持在400~500萬元之間；因釋出少，房價走勢穩定呈小漲格局。
小區域來看，成大周遭、後甲國中一帶，以文化中心附近(四期重劃區)，則是東區買方指名度較高的區域，以屋齡15年的大樓房價來看，平均單價從8萬到12、13萬元/坪。
新屋部份，東區因釋出物件少，產品類別有限，再加上屋齡老舊，部分換屋族為找尋較新物件，逐漸移往永康或北區，目前只要有新推案，潛銷情況都很熱絡，近期也開始出現二字頭的豪宅類型，該建案每坪已來到26~33萬，創下東區近5年的天價。
第三名北區則占地利之便，因緊鄰南科園區加上永康安南等工業區，就業人口較多再加上重劃區比東區大且地勢平坦，近幾年房屋交易量也成長的十分快速，其中以鄭子寮重劃區最受矚目，過去建商多推車墅，使得大樓產品物稀為貴相當搶手，這一區以車墅占約8成，大樓物件約2成，在這一區因新成屋多所以換屋族群也偏多，不少中小企業主或是原本在中西區老舊住宅地換屋族也喜歡鎖定這裡，交通便利以及沒有地震疑慮，北區發展在近5年來外來人口移入速度相當快。
尤其，北區也讓人立刻聯想夜市最多，除花園夜市外，還有「小北成功夜市」、「小北觀光夜市」、「武聖夜市」等，在兩岸開放三通、陸客觀光頻繁下，北區幾乎成了台南夜市觀光的代表區域。
目前北區內的20年左右的中古透天產品600~800萬即可搞定，重劃區內緊鄰學區較新穎的車墅約在千萬上下，至於機能完善的10年內的住宅型大樓2~3房總價約在400~800萬之間。
