《理財規劃》低利率　無殼蝸牛轉租為買好時機？

精實新聞 2010-12-08 19:31:35 記者 李彤綵 報導

小雅和阿駿已經結婚三年仍是無殼蝸牛一族，過去幾年每到月初總是心痛不已的將房租奉獻給房東。終於小倆口省吃儉用終於存下250萬自備款，打算趁低利率，開開心心的計畫幫自己找一個窩。

許多租屋族最大的夢想就是擁有一個自己的家，但繳房貸？還是繳租金？常常令人左右為難，透過專家的建議，讓我們來瞭解何時才是由租轉買的好時機。

【低利率＆低房價缺一不可】

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，房貸利率水位的高低以及當下房價的趨勢線，是決定買屋或租屋的兩大重要關鍵。由於全台住宅租金報酬率大約位於房價2%～4.5%間，因此，只要房貸利率低於4.5%，都是轉租為買的好時機。

此外，房價在趨勢線的底部或上升階段，也適合轉租為買；但若房價已經處於高檔，或是在下滑線的初段時，建議消費者不妨以租代買。

而針對目前房市狀況，專家表示，除了大台北地區外，目前房貸利率約在2%上下，政府也不斷推出優惠房貸，是趁低利率購屋的好時機；至於台北地區因為房價處於高檔，想要轉租為買必須要有一定的經濟基礎，否則最好再等等。

【如何計算我的購屋能力】

掌握購屋時機後，租屋族又要如何拿捏該買預算多少的房屋呢？理財專家提醒，買房不能一次將所有積蓄全部拿去繳頭期款，必須預留部分資金給生活、裝潢以及買屋相關稅費等，消費者可以參考以下計算公式。

以小雅和阿駿來說，假設他們每月房屋租金約為25,000元，預留50萬元做為裝潢和繳稅之用，若以較高的利率水準3%來預估（目前實際上約2%），並以貸款20年為例，則兩人可購買的房價範圍為：

可購買房價：（250萬－50萬）÷（1－70%貸款成數）＝667萬元
貸款金額：667萬－200萬＝467萬元
寬限期內月利息負擔：（467萬×3%）÷12＝11,675元
若無寬限期每月房貸（本息平均）：25,900元

算出以上幾個關鍵數字後，可以發現小雅和阿駿，他們買房子之後，如果採用本息定額平均攤還，每月房貸約25,900元，幾乎等於原本的房租支出；若採用僅還利息的寬限期還款方式，頭三年寬限期內，每月需償付給銀行的利息僅11,675元，則比租房子便宜將近一半。但專家也提醒，並非每位房貸客戶都能有三年僅還利息的寬限期，銀行會依據每位房貸客戶的條件來做審核。

【提前清償本金的撇步】

如果小雅和阿駿夫妻倆有更好的投資理財能力，還可將每月節省下來的租金差額13,000元，藉由定期定額投資，在三年寬限期結束前，先清償部分房貸本金。以年報酬率8%計算，三年可累積約55萬元，將這筆錢拿去提前償還房貸本金，寬限期後每月應償還的本息合計為25,807元，也和房租金額幾乎沒有差異。

有購屋計畫的消費者可以透過各銀行網站，針對自己的頭期款及預算進行房貸試算。理財專家也指出，如果收入穩定盡量不要使用寬限期，因為那樣只會多付利息錢；而不得已使用寬限期的借款人，則要謹慎做好財務規劃，以免寬限期過後，房貸支出大幅增加導致個人財務發生週轉不靈的狀況。

【買預售屋好還是中古屋好？】

「只要10萬元就能入主精品小豪宅」如此誘人的標語，很容易讓自備款不足的無殼蝸牛心動不已，進一步仔細瞭解原來賣的是預售屋。究竟買預售屋好還是中古屋好呢？

徐佳馨建議，在衡量自備款的負擔時，除了考慮付款週期外，最重要的還要考慮房屋單價的合理性以及房貸利率的確定性。預售屋自備款的付款週期比中古屋長，看起來好像可以減輕購屋人的負擔，但同區域的預售屋房價卻往往比中古屋高出一成甚至一倍以上，加上付款時間是依工程進度支付，無法預期真正的付款時間，所以常會發生購屋人被付款期追得喘不過氣來的現象。

整體而言，預售屋以分期付款方式償還自備款，還款壓力較輕，適合手中資金不足的購屋族，但必須支付比成屋至少多一成以上的總價，且常有交屋實品與先前規劃不符合的風險。中古屋則因為已有成屋可看，屋況一清二楚，缺點是房子較舊，有時需視狀況再作整修，適合手中已握有一筆資金的購屋人。

附表：預售屋與中古屋比一比 

資料來源：住商不動產