壽險爭取不動產投資3月解禁 惟標的恐往南走

精實新聞 2013-01-25 11:07:44 記者 蕭燕翔 報導

壽險業爭取國內不動產投資能在3月解禁，業界也認為，只要能提出自律規範，解禁機會高，不過，在主管機關要求2.875%的最低報酬率下，壽險業尋找標的可能往中南部、甚至往海外走，至於能否如最樂觀版的預期，讓雙北市商辦成交價修正到符合租金報酬的「合理水準」，恐怕還有待觀察。

為恐成為國內不動產價格飆漲的推手，主管機關去年連續對壽險業投資不動產祭出緊箍咒，先是「新七條」，一舉將不動產投資的最低收益率要求，從先前的2.125%提高3碼至2.875%；且要求取得素地後原則上2年內興建完成，最長不得超過5年，且素地10年不得轉手，簽約時就必須確定完工後有承租對象；也不得買預售標的；買樓後5年內不得轉售；董事會須逐筆授權等；本來最低報酬率提高，已有壽險業高喊好標的難尋，爾後更要求壽險業暫停買進不動產，不少進行中的個案被迫暫停，全省高價商辦市場成交量也受明顯衝擊。 

目前壽險公會傾向，能在2月底提出自律規範下，爭取不動產投資3月解禁，一般評估認為，全面暫停不動產買進，應只是階段性的手段，只要能有標準化的自律規範，解禁應可期待，只是在不動產投資報酬率下限提高下，壽險業恐全面退出雙北市，轉向中南部、甚至海外尋求標的。 

壽險業者私下坦言，雙北市目前精華地段的商辦租金報酬率，多數都低於2.5%，北市有些地段甚至不及2%，如果要符合該報酬率下限，一就是商辦成交價往下修正，不然就是不買；相較之下，中南部反而有更多符合該標準的標的，近年也吸引不少追求穩定報酬的壽險業者南下找地，甚至朝已修正過的美國及新興的大陸市場尋覓，包括台壽保(2833)每年期望增加150億元的不動產投資，今年目標就已轉至中南部及大陸市場，富邦人壽也傳出擬在紐約投資商辦，更積極者如國泰人壽，已積極跨入桃園、台中等指標公共建設的開發，足以可見。

不過，壽險業者也坦言，在不動產投資收益率下限提高下，多少還是會增加尋找標的的難度，資金去化只能再找其他管道，包括公共建設、海外非傳統投資等級公司債及增加人民幣資產的投資機會；至於雙北市商辦能否因壽險業減少參與，價格逐步下修，還有待觀察，畢竟如果以租金報酬率從2.125%提高至2.875%估算，在租金不調漲的前提下，等於成交價格需要下修超過25%，幅度不小，難度也不低。