精實新聞 2010-05-17 19:34:35 記者 林詩茵 報導
新光人壽今(17)日標售內湖漢諾威科技大樓，結果由富邦人壽以47億1100萬元得標，溢價率2.4%，換算每建坪單價36萬元，扣除車位後，每建坪成交價49.65萬元，租金收益每年約1.3億元，年投報率2.76%。房仲業者表示，該案的成交創下內湖廠辦單坪新高紀錄，投報率則創當地新低，顯示在兩岸題材下，交投相當火熱。
漢諾威科技大樓位於堤頂大道二段407巷22號，樓高11層、地下4層，土地1669坪、建坪1萬3076坪，底價46億元。2000年新壽以28.3億元向遠雄集團購入，10年間，新壽獲利66.47%。
台灣房屋不動產研究中心執行長邱太(火宣)表示，扣除「預售廠辦」華固瑞光大樓的2樓以上每坪成交50萬元外，新光內湖漢諾威大樓每坪成交49.65萬元，創下內湖廠辦大樓單坪新高紀錄，另外，投報率2.76%也創下內湖廠辦大樓新低紀錄，換言之，壽險業者資金無處可去，在定存利率不到1%的情況下，產權單一、有擔保品，即使報酬率低於3%，壽險業者也勇於搶進。
他表示，內科廠辦大樓投報率低於3%是很重要的指標，未來低利環境持續，投報率有可能持續下探，漢諾威大樓距離捷運西湖站僅600公尺，是內科屬一屬二的精華地段，除了投資收益穩定外，內科廠辦租金也呈現上揚格局，長線來看，是一筆不錯的投資。
信義房屋(9940)則統計，近3年內科整棟廠辦交易，總金額已破500億元，達到503.03億元。全球資產理公司副總經理柯宏安指出，去年壽險公司評估內科廠辦年租金投報率，至少要有4%以上才較具吸引力，隨著內科廠辦價格走揚，壽險公司將投報率水準下修至3.5%，如今富邦得標漢諾威大樓的投報率僅剩2.76%，算是近年相當罕見，應與市場上產權完整的優質辦公大樓缺貨與資金急尋出口有關。
柯宏安說，漢諾威大樓鄰近的長虹(5534)NASDAK大樓、台壽保(2883)所購買瑞光550大樓、以及聯電(2303)買長虹旗艦大樓的單價皆約在每坪45-47萬的水準，而今年3月港商所購買的華固(2548)瑞光大樓也約接近每坪50萬，以此次富邦人壽標得之成交單價49.6萬來看，符合目前內科廠辦行情。
柯宏安認為，該大樓是具收益型產品，且大樓本身設計亦不差，本次接近底價標脫並不意外，不過值得關注的是得標的富邦人壽，是第二度進軍內科市場，後續是否持續在內科買樓值得觀察；反觀在內科持有眾多廠辦的新光人壽，此次標售對於手上握有的不動產，有進一步推升房價的效果，此次標售不僅「賺了面子也贏了裡子」。
永慶房屋研展室協理黃增福則認為，黃增福指出，富邦金控上週就公開表示對本案勢在必得，以高於底價1億多的價格將「漢諾威科技廣場」入手，在商辦租金投報率不及3%的水準下仍勇於進場，可見其對內科市場的後市十分看好，預期將可帶動內科辦公行情。
據永慶商仲事業部調查，今年第1季內科商辦、廠辦的整體空置率10.9%，較去年第4季下降了2.3%，不過，租金變動率則大致持平，僅略減0.65%，顯示內科商圈儘管有大量的辦公室供給釋出，卻也因為廠商的擴編效應，不斷加大辦公空間，反而使空置率不增反減。
展望內科商辦市場，黃增福指出，由於目前國內整體壽險業都面臨現金過多的困擾，眾多業者後續都將視市場狀況加碼不動產等，先前壽險業者搶地卡位狀況將可能再度重現，房地產價格向上攀升機會相當大，尤其，ECFA即將簽署，未來陸資來台投資規模將較其他產業強勁，以內科為企業總部大樓的大本營來看，未來降低空置率將可持續下降。
