《理財規劃》買房殺價ㄠ好康　合理估價有撇步

精實新聞 2010-12-07 20:22:40 記者 李彤綵 報導

想要送間房子給自己當35歲生日禮物的阿甲，經過半年的尋尋覓覓，終於在文山區看到比較中意的房子，但是沒有購屋經驗的他，對於要如何講價可是傷透了腦筋。

面對居高不下的房價，您知道如何估算合理價值嗎？如何破解房仲業舌燦蓮花的推銷？除了可以用鄰近路段比價、報酬率回推或折舊計算等方法，估算合理房價區間外，專家還要教您買房殺價要贈品的小撇步，跟著我們看下去吧！

【掌握三法　計算合理房價】

1.比價法
這是最簡單也最方便的方法，只要肯開口問就能對附近的房價更加瞭解，例如去問警衛老王、隔壁的老陳，或到仲介門市詢問專業人員。但詢問到的房價也要根據屋況做議價的調整，例如賣方開價30萬，若因為沒有整理導致屋況很差，買方可以每坪2萬～3萬裝潢費的預算，來做為扣除每坪單價的議價空間。

2.報酬率回推法
第二種估價方式是以報酬率來回推，消費者可以針對想要購置房產的區域，先做租金查詢的探訪，以台北縣為例，目前租金合理報酬率約為房價的2％～3％，假設附近房屋月租金為1.8萬元，全年租金收入為21.6萬元，那麼屋價大約就可能會落在1,080萬～720萬之間。只不過這算法並不適用於全台，以台北市為例，因近幾年房價大幅上揚，有些地方租金報酬率甚至不到1.5％，很多投資客買房是為了賺將來賣出的價差，建議台北市自住型消費者透過其他方法做詢價。

3.計算折舊率
第三種則是計算折舊率，以鋼筋水泥建築來說，在會計上的使用年限設定為50年，所以每年約有2%的折舊率，公式為：預售屋訂價×折舊率＝中古屋房價。只不過這樣的算法目前在台北地區也不太適合，因為都更議題的炒作，目前台北地區的房子即使屋齡已經30～40年了，但房價卻可能和週邊新成屋相去不遠。如果真的沒有辦法取得周邊房價，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨建議，可以試著用新成屋價格的7～6折向屋主開價。

專家指出，買房子不能只靠計算公式，公式只是幫助買家拿捏購屋預算的標準，還應該結合市場和賣方價格，加以評估是否合乎自己的需求及財務能力負擔。

【公設比多少為合理？】

瞭解如何估算房價後，接下來就是針對房價中所含的各項建築或設施加以區隔，並計算出房屋內可用的實際坪數。

所有權狀中不屬於房屋實際坪數的部分就是所謂的「公設比」，且2005年建築法規新制上路後，規定八樓以上的建築物必須設置雙安全梯及排煙室，導致新大樓公設比通常會在30％上下。

專家指出，公設比愈高，實際使用坪數就愈低，首次購屋的自住型買家可以選擇公設比較合理的中古屋下手（附表1）。

附表1：合理的中古屋公設比

資料來源：住商不動產

【算房價先扣停車位】

而除了公設比之外，估算房價還有一個常被忽略、卻很重要的細節就是停車位要另外算。徐佳馨表示，面對公設比過高或權狀坪數中內含車位的房屋，通常單價會比正常規格的房屋略低一些，買方在比價時要特別注意。

在台北市，機械停車位大概是5～6坪，平面車位則扣10～12坪，若是休旅車停車位則可能更大。買方可以詢問賣家或仲介人員，停車位究竟占多少比例，價格又是如何計算。

有時候即使是同一縣市，不同區域的停車位價格也會不同，以台北市大安區為例，一個平面車位就大概需要350萬以上，文山區則約在200萬以下（台北市各區車位售價請參閱附表2）。

附表2：台北市住宅產品停車位售價一覽

資料來源：中信房屋

【殺價小撇步：用每坪單價議價】

徐佳馨表示，把車位和公設灌在坪數中，會讓整體房價看起來偏低，消費者無形中買貴也不自知，所以計算房價最好能扣除車位的坪數和價格後，再以剩餘房價除以實際房屋坪數，就可以算出每坪的真實單價。

而公寓大樓的議價部分，徐佳馨建議，用每坪單價去議價，不要用房屋總價。舉例來說，30坪的公寓大樓賣方出價1,260萬，算出來每坪單價為42萬。如果將單價壓到39萬，那麼總價就是1,170萬（39萬×30坪），可能能夠再談到1,150萬甚至是1,100萬。

但如果用總價1,260萬去議價，頂多可能去掉零頭殺到1,200萬，這一來一往間就能替自己的荷包省下160萬。除了用拆算技巧比較容易談得更低的房價，徐佳馨也表示，總價尾數如果是6、8、0也比較容易成交。

【買屋也可要求送贈品】

如果價錢真的壓不下來，可以要求前屋主送贈品，舉例來說，冷氣、電器或沙發等，因為這些大型電器家具並不好搬，尤其是冷氣，拆裝還要一筆費用，但前提必須是整個交易過程要是愉快的。

徐佳馨提醒，屋主承諾送了什麼，要記得在買賣契約後加以附註，仔細一點可以連電器品牌都註明，例如：前屋主要留日立冷氣3台，甚至還可以拍照做佐證，以免日後爭議。

【買自用住宅要留一筆錢】

除了房屋預算之外，印花稅、契稅與登記規費也是購屋時所需負擔的三大稅費，若是透過房仲業者與代書作業，還必須支付相關服務費（詳見附表3），如果再加上裝潢和買家具的花費，專家建議最好預留50萬～60萬元。

至於裝潢費用，徐佳馨建議，最好將預算控制在1坪3萬～5萬之內，這樣的預算已經可以製造出頗有品味的居家環境。而且如果未來還有換屋計畫，就不需要將房屋裝潢的富麗堂皇，簡單雅致比較能長久，過於繁複的裝潢反而可能成為未來轉手的阻礙。

附表3：購屋時的相關稅費

資料來源：住商不動產

台灣人平均7～15年才買一間房子，而台北市居民大概36歲才會買第一間房子。為了能夠買到心中合理的價格，有些人買屋殺價殺到見骨，專家提醒，如果前屋主也是用來自住，即使價格殺不下也不要糟蹋對方的回憶，若導致對方不快也只是讓自己平白無故少了間好房子住。建議消費者買房子時，最好還是和賣方保持良好的互動關係。