投資性不動產改採公允價值入帳，長期未必有利

精實新聞 2013-12-04 10:46:20 記者 蕭燕翔 報導

金管會放寬企業投資用不動產明年起得以公允價值入帳，市場估計，假設全部都改採新法入帳，盈餘將暴增數千億元，其中又以資產、壽險及營建業受惠最大；不過，法人提醒，因金管會是以最保守的「收益法」計算公允價值，因此在升息環境下，長期不見得有利，預估實際改用公允價值入帳的企業家數，將不如外界預期。

金管會昨日宣布，將開放企業投資用不動產續後衡量得以公允價值入帳，但公允價值的評價是採最保守的收益法。也就是說，明年只要企業如果帳上有符合「穩定收益」的不動產，可考慮以租金折現計算出的公允價值入帳，而計算所得的公允價值與帳上成本的差距，將於當期損益表中認列，但限制盈餘分配。

根據市場推估，資產、壽險及營建業受惠最大，假設全數都改採公允價值入帳，明年獲利將暴衝。不過，金管會採用的收益法折現率，是以郵儲兩年期小額存款利率加三碼(目前2.125%)，且如果單筆金額超過台幣3億元以上或達實收資本額20%，需委由專業機構估價。

法人圈認為，該舉對帳上有豐厚投資性不動產的廠商來說，算是短多長空，短多的部分，是如果改採收益法的公允價值入帳，所使用的折現率低於今年壽險業開帳時的3.28%，明年將有一次性的大筆收益進入損益表，股東權益也會同步增加，降低短期增資壓力。但因目前國內利率已處低檔，未來將漸入升息環境，未來折現率恐逐年上升，一旦折現率走揚，計算出的投資性不動產公允價值則將走降，後年以後的續後衡量就有認列不動產現值差距虧損的壓力，不利長期穩定經營。

也因升息環境恐徒增獲利及淨值的波動，已有法人預期，實際改採公允價值認列投資性不動產價格的廠商，恐怕不如外界預期的多。