《購屋規劃》當都更建商上門 您可以怎麼做？

精實新聞 2014-02-17 19:01:53 記者 徐伯豫 報導

近年都更話題夯，不過當建商找上門時，您可真的有認真搞清楚自己的權益才簽字呢？小謝的家是老舊的公寓，該棟公寓也已見壁癌多年，去年建商也因看好小謝家的那塊地及該棟公寓有改建的必要性，因此找了所有住戶開說明會，並分派契約書給各住戶。小謝則在拿著契約書詢問在建設公司上班的朋友後，因考量若簽約、壁癌問題也自然不用再傷腦筋花錢解決，也就決定要簽署契約。

但過沒幾天，小謝開心的和朋友分享這個消息時，朋友一連串的問題卻讓他沉默了！大家問起「房子一坪換一坪，公設比是依目前的比例還是未來新大樓的比例呢？」、「目前只有一家建商找上門嗎？怎麼不多問問別家呢？」、「未來車位會怎麼規劃？是平面車位還是機械式車位呢？」。把小謝問得啞口無言…。

若原住戶能夠住新房子，而建商也能得利，自然是皆大歡喜的事情，不過提供土地參與都更的您也別讓自己的權益睡著了！我們今天則為您整理出幾個遇到都更建商找上門時，您可以留意的重點，希望對您有小小的幫助。

【幾家建商找上門？ 可能與土地價值有關】

從現實面來說，都更業者表示，基本上建商要找土地，都會評估該地的價值有多少，未來可創造的價值有多少。因此當住家已符合都更條件，可是主動找上門的建商只有一家時，可能也代表著您腳下的土地價值並不是那麼的高。

耕建築副總經理陳佳蔚表示，以他遇過的都更案件來說，通常都有兩到三家建商同時向住戶爭取合建，最多聽說過陸續有七至八家建商找上門的。當然，越多建商找上門，也可見該區域較為熱門，因此才會受到業者的青睞。

【坪數怎麼換？ 政府／建商不同調】

再來講到最實際的部分，就是可使用的坪數，到底應該怎麼計算才對呢？依照都更的法規，所謂的「一坪換一坪」，應該是依照土地權狀與房屋權狀上面的記載為標準，而且應該要以原本室內的使用坪數來計算。也就是說，符合都更的房子大多公設比都沒有比現在新大樓高，因此在改建後，使用坪數應該是一樣的才對。不過不少建商在訂立契約時，不一定會在契約當中清楚載明，導致民眾的權益損失。

舉例來說，現在的新大樓公設比較高，平均都在30%~35%左右，如果以同樣20坪的房子來看，以前公寓的實際使用坪數為18坪，在重建後，因為有電梯等等公共設施，若在簽訂契約時未清楚了解，可能會造成家中的實際使用坪數可能只剩14坪左右，也就是，室內的空間再改建後大大縮水了。

因此專家提醒您，在簽訂契約前，最好將所載條件一條條看仔細，更好的方式就是先與建商談好條件。此外，由於都更的契約並未定型化，因此都是能夠依照不同需求修改的，即不要收到契約書就照單全收，才能保障自己的權益。

【外推陽台、一樓外的車位 這些都不算在坪數當中】

前面說到都更的一坪換一坪是以權狀為基準，而且應該以改建前的使用坪數計算才能保障自己的權益。那麼不少民眾家中會將陽台外推，或是頂樓加蓋，因而想要在都更後保有同樣的坪數，這樣可以嗎？

專家表示，上述的這些都不是真正有效的坪數，也並未列在權狀當中，因此想要爭取，就只能靠自己與建商談條件。不過專家也提醒，其實一樓外面的空地是該棟住戶共有的「便宜空間」，並不屬於一樓的住戶。因此如果一樓住戶長期霸占該空地作為自己的停車位，其實並不合法，只是中國人較為和善，因此少有檢舉的事情發生。

另外，頂樓也是同樣的情形，對於三樓以上的住戶來說，頂樓是較為方便的逃生空間，因此頂樓加蓋並且上鎖，其實是侵害的三樓以上住戶的權益。國人其實這方面的知識相當缺乏，也因此過去在都更案例中發生過幾次重大的事件。

【自辦都更成功難 建議找建商代位實施】

前面所提大多為建商主動找上地主的都更案件，不過相信您在路上也注意過，有不少自辦都更的布條。陳佳蔚指出，所謂的自辦都更分為地主的自主更新會，也就是所有住戶成立法人來辦理都更，不過這樣的都更通常會因為住戶之間的權利價值競合，造成鄰居之間的感情破裂。

因此現在也有請建商來做代位實施，這就是藉由建商來協調，但所有住戶仍能保有100%的土地，建商只是收取服務費來協助都更。不過專家表示，這樣的案子少之又少，主要是因為利潤較低，且要居間協調，耗時又耗心力。

【多做功課多問人 簽訂契約慢慢看】

相信您也想了解，為什麼都更會需要這麼長的時間來進行呢？其實因為都更的法規眾多，如果要一時半刻之間就完全搞懂，當然是不可能的事情。不過專家也表示，即使看了坊間上所有的都更相關書籍，也不代表您就會變成都更的專家。

建議您如果名下的房產符合都更條件，並且有建商向您接觸時，不妨先多花點時間研究一下契約內容，同時有需要的時候也可向身邊的人打聽是否有可以諮詢的管道，或是向政府機構尋求諮詢協助，這都有助於幫助您釐清看不見的盲點。

不過陳佳蔚也建議您，如果真的有建商找上門，多問其他家建商的意見雖然有幫助，不過問太多家的時候反而會有反效果。他舉例，這就跟看醫生一樣，問個兩三家就應該要選擇醫生了，而不是拿著別家的藥方，要求醫生照樣醫治或是談條件。

都更注意事項

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