精實新聞 2013-02-27 08:31:05 記者 林詩茵 報導
正當壽險業者積極研擬自律規範，盼投資國內不動產解禁，金管會也有意開放壽險業者赴海外投資不動產。據估算，台灣壽險業者潛在可投入不動產的資金至少3兆元，而全球商用不動產今年總交易金額上看5000億美元(約合14.8兆台幣)，若真開放，壽險大戶可望悠遊於海外投資中，尤其，檢視海外各大城市的租金投報率，4%是基本的，與台北市2%不到相比，一旦海外投資真開放，本土低報酬率的商辦是否從此打入冷宮？商仲業者坦言，衝擊是會有的，不過，換個角度想，也許會掀起比較效應，有機會拉升台灣偏低的租金水準。
去年11月金管會祭出「金八條」，最重大的調整為將最低收益率一口氣調升至2.875%，同時也直接要求壽險不要再買樓，讓台灣的商用不動產交易量急凍，許多原本釋出的商辦標售案後全數撤標停擺，市場預估凍結的資金至少千億元。
因此，壽險公會在昨(26)日召開理監事會，討論自律規範，盼能爭取3月對國內商辦投資案解禁；在此同時，金管會也釋出有意開放對海外不動產投資。上述消息讓國內的商辦市場憂喜交雜，喜的是，一旦對國內投資可解禁，壽險資金就可以再度活絡商辦市場；憂的是，海外投報率高，台灣物件恐怕會被比下去，資金若外流，台灣的商辦市場會不會被排擠？
從近期新壽敦南金融大樓部份樓層標售案來分析，底價86.2億元，投報率只有1.8%，距離規範的2.875%最低投報率相當遠，讓壽險業根本不能出手，最後由前國泰金(2882)副董蔡鎮宇加價1億多元，以88億元輕鬆拿走，業內估算，投報率因此降至1.7%。
不只這棟大樓，事實上台北市市中心大部份的商辦大樓、甚至內湖的商辦，很多投報率都已經不到2%。商仲業者就透露，這和國際間4、5%的投報率相比，實在偏低，所以即便近期壽險業買樓被禁止，正是外資進來搶樓大好機會，可是，當仲介把台灣物件投報率報給外資後，通常很快就被拒絕了。
從這金管會點名即將開放予壽險業海外投資的幾個城市來看，投報率最低的英國倫敦，還有4%；其次是美國紐約有4.7%、德國法蘭克福有4.8%，其餘都在5%以上，多倫多5%、上海5.95%、透明度和供給量都不高的越南胡志明市更達9%。
壽險業者雖正積極爭取在台灣買樓解禁，但一般預料2.875%的最低收益率是不會改變的。如此一來，即便解禁，又開放對海外投資，那台灣商辦偏低的投報率恐怕會讓壽險業因在台灣買樓不符規定，只好將資金外移。業內初估，可能導致壽險業資金外流的金額達至少4000億元，短期確實對台灣商辦，尤其是台北市造成一些衝擊。
不過，商仲業者也不全然悲觀。業者認為，開放壽險業赴海外投資有一個好處就是，大家會意識到台灣商辦價格符合國際水準，但投報率偏低係租金水準過低導致，因此有機會拉升台灣的租金水位，漸漸地，讓台灣商辦投報率向上提升。
商仲業者也預期，在低利率時代、熱錢充沛下，台灣商用不動產市場不會寂寞，主因兩岸的交流越來越頻繁，房地產具增值空間，也讓外資(尤其是港資)對台灣的房地產興趣極高；再者是，台北市精華區還是好物件難求，口袋夠深的人在資產配置考量上，仍會將錢投入國內好標的上，安全、熟悉又放心。
還有，企業在自用考量下，也願意在資金充沛的情況下出手買企業總部，這也是為什麼內湖、南港商辦價格節節走高的原因。
