《理財規劃》升升不息! 房貸改季調真的有利？

精實新聞 2010-12-01 19:14:50 記者 王怡茹 報導

央行今年內連二度升息，在壓抑通膨下，未來恐進入升息循環。在此趨勢下，不少房貸戶會問：「我是否該改成季調呢？」銀行主管表示，除非民眾本身的貸款金額較大或剩餘年限短，否則不建議。

【利率走升 房貸季調較月調省息】

今年央行已兩度調升利率，市場普遍認為，升息步調不會改變。台新銀行指出，指數型房貸利率與定儲利率指數連動，且跟著期間而變化，當定儲利率指數上升，借款人每月還款金額也會隨之而增加。此時選擇選擇月調的客戶，會較快感受到月付金增加，選擇季調的客戶則會延後反應，兩者相差1~2個月。

舉例來說，假設貸款戶借款100萬元、還款年限20年、利率3%，採用按月本息平均攤還，則每月的月付金為5,546元，當利率上升1碼(0.25%)時，每月本利和將增加126元，金額並不大。

但利率若持續走高，就會拉大彼此的差距。利率上升1%，月調型房貸的本金加利息支出將增為6,060元，比原來3%的房貸，增加超過2倍(514元)。月調型會先行反應，而季調則晚1~2個月，房貸戶最多能賺到1,028元的利息錢。

另一個省息的關鍵因素，是銀行調整基準利率的時間。目前季調指數型房貸包括「1、4、7、10」月或「3、6、9、12」，亦或「2、5、8、11」月調整，若央行真在下月調升利率，部份銀行會慢1個月反應，等於1月才調高利率，要是指數型房貸3月調整，房貸戶就能獲得2月的緩衝期。

季調型、月調型比簡表：    

資料來源：銀行業者，王怡茹整理製表

【剩餘年限長 省息幅度不大】

目前處於升息循環，帳面上看來，房貸採季調確實比月調來得省息，但實際上，小型房貸戶的獲利空間並不大。元大銀行指出，升降息的循環大約是每3、4年一次，以長期來看，月調和季調的利息沒差多少。但剩餘貸款年限短的民眾，如果看好未來幾年在升息區間，就可考慮將月調改成季調。

在同狀況下，季調型房貸對「大戶級」客戶，也比較有利，貸款金額要是不夠高，就看不出明顯的利息差別。元大舉例，假設總利率每年增加0.1%、貸款金額為100萬元，等於1年省下1,000元利息，分攤12個月後，每個月才約83元，其實並不多。

【二次更改 恐負擔額外成本】

2年前，央行發動一連串降息動作，許多季調型客戶抱怨，無法即時享受降息的好處，因此央行要求銀行配合，讓客戶自行選擇調息方式，且不收手續費，但僅限一次，當時舊貸戶多數都改成月調。如今，利率走升，民眾想再換回來可不容易，恐得支付額外成本。

元大銀行表示，雖然目前該行有提供二次換約的選擇，但會視客戶情況以個案處理，收取不定金額的手續費，把成本算進去後，換約不一定划算。建議民眾，除非自己的貸款金額很大，或是剩沒幾年就還清了，再考慮更改，否則可能利息沒省到，還增加自己的麻煩。