日本REIT轉機近了？殖利率8年高、投資人悄悄買進
MoneyDJ新聞 2020-11-16 13:46:07 記者 蔡承啟 報導 近來行情持續疲弱的日本REIT市場有望在近期內迎來轉機？日本REIT平均殖利率已來到8年新高水準、越來越多投資人悄悄買進，專家認為12月份將是日本REIT市場能否呈現真正反轉的第一個關鍵。
日經新聞13日報導，近來行情持續疲弱的日本不動產投資信託(REIT)市場有望在近期內迎來轉機，主因隨著價格持續疲弱、也讓REIT平均分配金殖利率(相當於股票的現金殖利率)來到4.2%、為8年來(2012年以來)新高水準，悄悄買進REIT的投資人增加。
關於REIT行情何時將呈現真正反轉？Sumitomo Mitsui Trust Asset Management的太田素資指出，「12月份可能將成為第一個關鍵」。
報導指出，受新冠肺炎(COVID-19)疫情影響，用來顯示日本REIT總合性價格變動狀況的東證REIT指數在3月時暴跌，之後雖在夏季回升、不過漲勢不濟。就個股表現來看，除了因疫情推升網購需求，帶動物流設施型REIT股價揚升之外，辦公室型、商業設施型、飯店型REIT今年來股價皆慘跌逾20%以上，其中尤以辦公室型最慘、市值最大的Nippon Building Fund Inc(簡稱NBF、8951.JP)今年來股價重摔近3成。
不過隨著股價走跌、分配金殖利率揚升，也讓部分投資人看好機會將來臨，日本某家地方性銀行營運投資負責人指出，「最近增加買進部分辦公室型REIT」。根據東京證券交易所公布的資料顯示，2020年10月份日本銀行業者買超REIT的金額為235億日圓、已成為主要買家。
據報導，日本東京商辦空置率近來雖惡化、租金續跌，不過市場上樂觀氣氛仍慢慢擴散。SBI證券資深分析師並木幹郎指出，「總體空置率雖呈現揚升，不過若僅就REIT持有的物件來看的話、影響有限」。以NBF為例，其2020年7-12月期間的租金收入預估將較2020年1-6月呈現增長。
收購REIT為日本央行(日銀、BOJ)貨幣寬鬆政策的一部份。目前日銀設定的J-REIT的年收購額規模約1,800億日圓。
根據MoneyDJ XQ全球贏家系統報價，截至台北時間16日13點01分為止，日本房地產投資信託基金GLP J-REIT(物流型REIT、3281:JP)重挫2.35%至158,200日圓、今年迄今累計大漲約17%；截至台北時間16日13點01分為止，NBF上揚0.53%至572,000日圓、今年迄今累計大跌約28%。
截至台北時間16日13點15分為止，東證REIT指數上揚0.18%至1,699.24點，今年來累計大跌約21%。
日本大型房屋仲介商三鬼商事(Miki Shoji)11月12日公布統計資料指出，因居家辦公普及、企業紛紛縮小辦公室面積，拖累2020年10月底東京市中心商業辦公大樓空置率為3.93%、較前月底(2020年9月底)惡化(揚升)0.50個百分點，為連續第8個月呈現惡化，空置率創4年3個月來(2016年7月以來、3.94%)新高。
10月底東京商業辦公大樓每3.3平方公尺的平均租金較前月底下滑1.32%(減少299日圓)至2萬2,434日圓，連續第3個月下跌。2020年7月底東京商辦租金為23,014日圓、創2002年1月開始進行月次別數據統計以來史上新高紀錄。
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