營建產業評析

重點摘要/投資建議

陸資來台購買不動產將可申請融資。

根據香港經驗，陸資效應受惠程度為商用不動產>豪宅>一般住宅。

04/2009北市商辦價格率先止跌反彈，內科廠辦價格上看每坪60萬。

長虹(5534)、日勝生(2547)投資建議為買進。

產業分析

陸資來台購買不動產將可申請融資：

陸資來台購買不動產相關辦法及人員配套措施，行政院預計將在06/2009公佈，陸委會正研議開放陸資資來台購買不動產可向金融機構申請融資，融資成數上限將由金管會洽央行研議，應會低於國人購屋的7~8成以及外資的6成，可能訂在4到5成。另外，大陸人士來台購買不動產，未來停留天數可能將從目前的每年1個月延長為每年4個月，而來台工作的陸資白領幹部，停留期限放寬到1年，必要時可延長1次。

由於不動產投資金額龐大，加上兩岸資金往來有所限制，目前陸資來台購買不動產無法融資，使陸資來台購買大型不動產窒礙難行，未來在開放以後，即使初期銀行核准貸款的成數可能低於規定上限，但對陸資來台置產仍將產生很大助益。

根據香港經驗，陸資效應受惠程度為商用不動產>豪宅>一般住宅：

香港於2003年簽訂CEPA後，帶動不動產需求大速成長，使香港不動產價格出現飆漲。比較3Q03~2Q08香港和台灣不動產市場的漲幅，香港住宅平均房價的累計漲幅為110.4%，同一時間台北市的住宅價格漲幅為62.7%

表一：香港與台灣住宅平均價格漲幅

資料來源：國泰建設、香港差餉物業估價署

表二：2003年後香港各類型不動產漲幅比較表

資料來源：國泰建設、香港差餉物業估價署

然而比較香港各類型不動產在2003年後的價格走勢可發現，漲幅最高的是A級商辦，累積漲幅高達271.8%，而商辦整體平均的漲幅也高達256.7%；在豪宅方面，大坪數住宅的漲幅為172.3%。由此可見在簽署CEPA後，香港的商辦和豪宅漲幅遠高於一般住宅，因此IBTS認為台灣在逐步放寬陸資投資限制後，商辦的上漲潛力最大，其次是豪宅，一般住宅受影響的程度最小。

04/2009北市商辦價格率先止跌反彈，內科廠辦價格上看每坪60萬：

台北市商辦價格自3Q08開始受不景氣影響，由2Q08的每坪40.5萬元滑落，到1Q09跌至每坪36.4萬元。然而在04/2009，平均單價已上漲至38.2萬元/坪，較1Q09上漲4.9%，可見在陸資來台的預期下，以及低率環境下壽險業者和台商競相獵樓獵地，台北市的商辦價格已出現止跌反彈跡象。

由於看好開放陸資後商辦的需求和商機，以及06/2009內湖捷運線即將將通車串連臨近的松山機場，近期本土投資人、陸資和回流台商紛紛湧入內科獵樓，加上自用型需求者轉租為買，內科廠辦和商辦價格醞釀上漲。以位於堤頂大道、內湖路口角地，長虹建設目前正在銷售的「長虹WTO10期-長虹旗艦」為例，開價已提高到每坪60萬元以上，將挑戰內科地區商辦的新高價。

圖三：台北市商辦平均單價走勢 單位：萬元/坪

資料來源：永慶房屋

個股評價：

營建股近期股價受惠於資金效應和兩岸開放等眾多題材，上漲動能強勁。長虹(5534)和日勝生(2547)由於商辦佔其建案和獲利來源的比重較高，且近期銷售成交較佳，投資評等維持買進，目標價分別為PBR2.5X和1.8X。華固(2548)、基泰(2538)、遠雄(5522)、鄉林(5531)、全坤興(2509) 投資評等則為區間操作。

表一：營建族群個股評價

資料來源：IBTS預估

投資評等說明