宏普插旗新莊副都心，持有土地1,558坪，預估總銷可提高至31億元

投資結論

雖P/B未偏高，然考量福星段產品規格目標客群較以往小，建議維持逢低買進。

1.Q4預計將有三處推案，推估總銷在32億元：

928檔期宏普預定推案將為位於漢口街的「福星段」，該案以小坪數為主，約在10坪以上~30坪，推估總銷12億元，公司亦將視整體房市狀況來二推「金華段」，推估本次總銷將在7億元；此外，宏普亦預計於12月於杭州南路推出「臨沂段」，採大坪數、高單價的方式銷售，預估總銷在13億元。總的來看，三處均位於台北市中心，與同業相比雖具優勢，然「福星段」產品規格的目標客群將較以往小，銷售速度未必會比每戶同樣金額但地處北縣的推案來得快。

2.宏普插旗新莊副都心，持有土地1,558坪，預估總銷可提高至31億元：

宏普插旗新莊副都心，目前在該處共握有四地，合計1,558坪，原公司保守預計底價介於每坪26~28萬之間，然以已售的「新富都」二期每坪底價34萬元計算，宏普該區土地總銷可由24.5億元躍升至31億元。其中「新莊102段」目前計畫與鄰地討論合併開發，未來若整合成功，土地面積可從890坪提高至2,000坪以上，開發價值亦將提高。

3.預估今明兩年營收分別為65.64、34.43億元，EPS為7.16、3.07元：

09年由於有4處建案完工交屋，加上8月將西湖段一先建後售的商辦售予新壽，且完銷的南港「東京一會館」開始動工入帳，全年營收可達65.64億元(YoY-6.98%)，其中毛利率受商辦比重而拉抬至近4成，優於過往，EPS將為6.74元。展望2010年，除先建後售的「富貴段」與「富陽段」， Q4與明年「忠孝東路案」等推案，預估明年底前均可動工，然部分建案未能跨入認列門檻下，營收將為34.43億元(YoY-47.55%)， EPS為3.07元。

4.雖本淨比未偏高，然考量福星段產品規格的目標客群較以往小，投資建議維持逢低買進：

宏普目前土地庫存約250億元，案量無虞，規劃將於11年Q4前陸續推出，可貢獻後續至少4年營收，而未來宏普也將持續購地，預計每年購地預算約20~30億元。以明年底預估淨值估算宏普目前本淨比為1.32倍，位於五年歷史合理區間0.7~2.0倍內，本淨比與同業相比尚屬合理，且考量新推案「福星段」儘管位置佳，然其產品規格的目標客群較以往小，去化速度未必能優於其他建案，故投資建議維持逢低買進。

單位:百萬元;%

資料來源：宏普、玉山投顧

1.宏普為台北市中型建商，多以完工比例法認列，財務結構表現良好：

宏普為台北市中型建商，營運策略多以自地自建為主，其推案能力甚佳，入帳方式多以完工比例法方式認列，且其財務結構相對優良。過去由於目標客群以首購與換屋族群為主，因此產品多以小、中坪數的住宅大樓為主，未來將持續增加大坪數及豪宅等推案。

整體房市就地區而言，台北相較台灣其他地區而言較為看好，精華地段的供給將越來越少，房市整理復甦的進度也相較其他地區來得快，宏普的經營策略以此均集中於台北縣市，然取地不易，故宏普持續評估找尋適合土地，每年預計基本購地支出為20~30億元以上。

2.宏普Q4預計將有三處推案，推估總銷在32億元：

面對即將而來的928檔期，宏普預定推案將為位於漢口街的「福星段」，該案以小坪數為主，約在10坪以上~30坪，推估總銷在11~12億元之間，銷售期間預估為半年，而公司亦將視整體房市狀況來二推「金華段」(閣揆)，該案原為去年推案，後受金融海嘯衝擊而拿下，期間並有多戶退屋，推估本次總銷將在7億元；此外，宏普亦預計於12月於杭州南路推出「臨沂段」，採大坪數、高單價的方式銷售，預估總銷在13億元。

總的來看，Q4宏普預計三推案共約32億元的總銷，以地點來看，三處均位於台北市中心，與同業相比雖具優勢，然玉山認為「福星段」產品規格，以目前北縣市產生人口遷徙下目標客群將較以往小，銷售速度未必會比每戶同樣金額但地處北縣的推案來得快，反倒是「金華段」與「臨沂段」在目前北市能有較明顯的客群，預料銷售狀況較前者佳。

3.宏普插旗新莊副都心，持有土地1,558坪，預估總銷可提高至31億元：

近日新莊副都心話題火熱，挾新莊線、環狀線與機場快捷等優勢，該區域中整地發還後的第一筆推案「新富都」銷售狀況良好，宏普亦插旗其中，目前在該處共握有四地，合計1,558坪，原公司保守預計底價介於每坪26~28萬之間，然觀察冠德(2520)近日於該區購買土地每坪約120萬元，合併地下室面積與地上容積率370%後，加計當地建築成本每坪約6.5萬元計算，若以建商基本毛利25%來看，每坪售價 為36萬元，我們併用已售的「新富都」二期每坪底價34萬元觀察，宏普該區土地總銷可由24.5億元躍升至31億元。其中「新莊102段」目前計畫與鄰地討論合併開發，未來若整合成功，土地面積可從890坪提高至2,000坪以上，開發價值亦將提高。

4.預估今明兩年營收分別為65.64、34.43億元，EPS為7.16、3.07元：

09年由於有4處建案「新川普」、「台北人」、「明水負御」、「文德廠辦」陸續完工交屋，營收認列即可約47.2億元，加上8月將西湖段一先建後售的商辦售予新光人壽，金額達10.5億元，且完銷的南港「東京一會館」開始動工入帳，全年營收可達65.64億元(YoY-6.98%)，由於今年商辦入帳兩起共15.16億元，其毛利率均超過45%的水準，連帶使得整體毛利拉抬至近4成，優於過往，EPS將為7.16元。

展望2010年，除了先建後售的「富貴段」與「富陽段」外，09Q4新推案在預售半年後即會動工、加上明年「忠孝東路案」與「新莊102段」，以及先前爭取「台北好好看」的「金泰段」於Q2推案，預估年底均可動工下，考量部分建案未能跨入完工百分比法的認列門檻，營收將為34.43億元(YoY-47.55%)，毛利則在回歸住宅認列比重大下將降至35%左右，EPS將為3.07元。

5.雖本淨比未偏高，然考量福星段產品規格的目標客群較以往小，投資建議維持逢低買進：

若含Q4即將推案的三處，宏普目前土地庫存約250億元，案量無虞，規劃將於11年Q4前陸續推出，可貢獻後續至少4年營收，而未來宏普也將持續購地，預計每年購地預算約20~30億元，其次為與人合建，再來才是爭取都更。

就投資建議，以明年底預估淨值估算宏普目前本淨比為1.32倍，位於五年歷史合理區間0.7~2.0倍內，本淨比雖未偏高，然考量新推案「福星段」儘管位置佳，然其產品規格的目標客群較以往小，去化速度未必能優於其他建案，故投資建議維持逢低買進。

表一：宏普目前推案及未來推案 (單位:億元)

資料來源：宏普、玉山投顧整理