信義18位在捷運木柵站附近，為日勝生唯一的純住宅建案，總銷45億元

投資建議

美河市於06/2009起以完工比例法認列，信義18建案可望於4Q09認列。

京站預定於08/2009開始營運，加賀屋溫泉旅館將於2H10營運。

IBTS預估日勝生2009年稅後EPS2.18元，年底每股淨值19.3元，投資建議為PBR1.3~1.8X區間操作。

營運分析

美河市於06/2009起以完工比例法認列：

日勝生為一深耕台北市的建商，近年來所推建案以與捷運局合作進行聯合開發為主，同時公司也已積極展開多角化，將觸角延伸至商場和旅館的出租與經營，目標是2012年佔營收的比重達到50%。

美河市為捷運小碧潭機廠合建案，為包含住宅、商辦、商場、旅館的複合式規劃，基地面積28,000坪，樓地板面積高達122,700坪，賣斷部分的總銷金額高達280億元，工期為4年，為日勝生近年來所堆出的最大型建案。2Q09美河市的銷售逐月增溫，04/2009、05/2009、06/2009分別熱銷7.5億元、9億元以及11億元，並於06/2009達到完工比例法認列門檻，單月認列營收18.29億元。日勝生已公佈自結2Q09稅後淨利4.13億元，稅後EPS0.83元。

目前美河市的已簽約金額約198.2億元，銷售率為70.8%，工程進度約10%。IBTS預估美河市2009年底的工程進度約20%，全年可貢獻營收48.2億元。

表一：日勝生建案表

資料來源：公司提供

京站預定於08/2009開始營運：

京站位於台北車站北側的市民大道與承德路口，為捷運局所主導的BOT案，地上權的權利期間為50年，預計近期內取得使用執照。京站的規劃內含住宅、辦公室、巴士轉運站、旅館、影城、購物中心和停車場等，其中住宅和辦公室屬於賣斷，總銷為79.6億元，已全部售完並用完工比例法認列，為2006到2008年公司絕大部份的營收來源，剩下最後的3%將於3Q09交屋時認列。

住辦以外的其它部份保留用作出租，可貢獻穩定的租金收入，旅館和影城分別與中國信託和威秀影城簽訂20年租約，購物中心則由公司團隊經營，加上巴士轉運站，合計每年可產生6~7億元的租金收入。巴士轉運站預計於08/2009開始營運，其餘部份則將在4Q09開始營運。

加賀屋溫泉旅館將於2H10營運：

加賀屋溫泉旅館位在北投的溫泉博物館和溫泉親水公園旁，為日本頂級溫泉旅館「加賀屋」在海外的第一家分店，將由轉投資的子公司「日勝生加賀屋」經營，其中日勝生持股79%，日本加賀屋持股21%。旅館的基地面積為442坪，總樓地板面積3,900坪，地上14層、地下3層，將於2H10開始營運，住房費將高達每日16,000~20,000元。

在日勝生加賀屋營業後，母公司每年可收取1.2億元的租金收入，IBTS預估旅館在營業初期的營收約5~6億元，不過因旅館事業通常需在開幕2~3年後才能轉虧為盈，因此整體的獲利貢獻仍需視未來的住房率而定。

其它建案：

信義18位在捷運木柵站附近，為日勝生目前唯一的純住宅建案，總銷45億元，目前銷售率為76%，公司將於3Q09重蓋接待中心重啟銷售，4Q09起可望以完工比例法貢獻營收。

在未來推案規劃方面，南港機場案與大橋國小案將分別預定於2Q10和4Q11推案，兩者皆為與捷運局合作的聯合開發案。南港機場案目前規劃為4棟住宅和1棟商辦，基地面積23,800坪，日勝生可分得總樓地板面積58,000坪中的24,000坪，預定總銷為140億元；大橋國小案的基地面積為1,359坪，規劃總樓地板面積為14,225坪，預估總銷為50~60億元。

預定辦理9,000萬股現金增資：

日勝生2008年股票股利為0.4元，將於8/12/2009除權。此外，為增資子公司萬達通以及充實營運資金，董事會於7/16//2009決議辦理現金增資，將發行9,000萬股，發行價格暫定為每股20元。

投資建議：

IBTS預估日勝生2009年合併營收65.55億元，YoY+164.1%，稅後淨利13.26億元，YoY+434.5%，以期末增資後股本60.75億元計算，稅後EPS為2.18元，2009年底每股淨值19.3元，投資建議為區間操作，目標價2009年PBR1.3~1.8X。

圖一：日勝生歷史PBR圖

資料來源：IBTS

投資評等說明