文◎Smart智富月刊提供

近20年來，投資台灣房地產想要3年賺5成，只有2次機會。第1次是1989年台幣升值、熱錢淹腳目的年代；第2次是2003年爆發的SARS危機，台灣房市都走出一個大波段的多頭行情。

今年60歲的復華金控總經理何昌明，抓住這個大波段行情，而且成功的果實足以讓他未來退休後可以每年到夏威夷旅居數月，盡情享受悠閒無虞的生活。投資房市不比股市，銀彈要更豐沛，時機掌握要更精準，何昌明是如何辦到的？他謙虛地表示，自己只是領固定薪水的上班族，能夠在房地產賺到錢，靠的是耐心與勤做功課。

以日本經驗 發掘淡水沿線房價潛力

1970年何昌明自台大法律系畢業，進入台北銀行任職，由於銀行是百業的金脈，何昌明因此對各產業都打下深厚的基礎，其中他最偏愛研究房地產，鑽研近30年時間，培養獨特的慧眼，挑中不少會漲的房市千里馬。

譬如1997年淡水捷運風光通車後，何昌明逢人就推薦淡水沿線捷運站區的房子，像是劍潭、芝山、石牌站等，距離市區僅10∼20分鐘車程地區，當時沿線房價反應過一大波，加上台灣房市低迷了近10年，很多朋友仍不敢輕易下手。

「從長期角度來看，這幾個區域生活機能佳，捷運又拉近與市區的距離，具備與市區房子競爭比價的條件，相較之下價格高貴不貴。」當時只有2位朋友「聽話」進場購買，果然淨賺2成。

一般車站匯聚車潮、人潮，原本不利住家要求的「安靜」標準，「但是以日本經驗來看，捷運車站是加分條件，只要距離市區10∼20分鐘的捷運站附近，都是不錯的住宅環境。」顯然何昌明研究房市的範圍不只是台灣，日本經驗也讓他找到投資契機。

何昌明進一步解釋，讀法律系的最佳訓練，就是進行任何投資時，都做好最壞的打算。即使他建議朋友進場的時機，可能是短期房價的高點，無法馬上獲利，但他早已評估過，這些站區未來可吸引最多組買方，甚至出租也十分容易，在長線保護短線的條件下，只要稍具「耐心」，絕對不會吃虧。

SARS低點進場 法拍店面賺1倍

而何昌明精準的判斷眼光，不只展現在住宅產品，2003年他更大膽建議總行，在台灣房市信心最低迷的氣氛，買下即將被法拍的營業據點，最後這個成功的決策，讓他替銀行賺進1倍的獲利。

回想2003年，台灣才剛度過經濟負成長的陰霾，但同年3、4月又碰到SARS風暴，民眾的信心down到谷底，房市交易更是萎縮到最低點，而位於台北富邦西湖分行的店址的房東，因財務問題店面慘遭法院拍賣。

當時市場信心如此低落，何昌明反而逆向思考，認為可在低點撿便宜貨。他攤開內湖區的都市計畫圖，看到附近有捷運西湖站動工，又鄰近市場、學校及內湖科學園區，生活機能十分方便，近200坪的營業據點法拍價格僅8,000∼9,000萬元。

「若不是資金不足，自己都想買下來。」何昌明苦笑著說，最後他極力遊說總行承接，3年過去，市價已翻揚1倍。

進軍法拍市場買便宜店面，也不是何昌明在SARS期間看中的唯一標的。2003年，他與朋友合資買市區精華區300∼400坪的土地，是近期投資房市的佳作。「SARS期間不論投資股票、基金都會賠錢，但住宅卻是生活必需品，只要土地價格低到一定程度，就具投資價值。」

申請獎勵容積 投資功力更高段

當時他算一算，只要土地、建築成本及管銷費用，能夠與房屋的銷售金額打平，就值得放手一搏。土地購進後，何昌明發揮更高段的專業功力，由於嫻熟建築法規，他申請土地容積率的獎勵，也就是增加可以興建的樓地板面積、或是說可銷售的坪數，因此銷售總金額也跟著增加。這個策略是他投資土地立於不敗的重要關鍵。「因為當市場氣氛保守時，至少可以賺到容積獎勵；若氣氛轉為樂觀後，還能賺進土地及房價的增值。」

而不炒短線、賺價差的何昌明，這波很幸運地不僅賺到建築利潤，還有房地產的增值。他將數十年的投資經驗，濃縮成2個重要觀念，這也是他的致勝法寶。

〈觀念1〉投資前先調查市場供需

雖然不動產的投資過程複雜，但何昌明的投資觀念卻很簡單。「不動產是生活必需品，漲跌在於供需是否平衡。」因此在做任何投資決策前，他必做的功課就是到縣市政府的建管局尋找統計資料，像是建築核發執照、完工使用執照、樓地板面積等市場供給的指標。

接著到戶政機關找當地的人口成長、就業市場多寡等，判斷當地未來住宅的需求，此外在夜間到當地的指標性大樓，看看空屋率高不高；鄰里的布告欄中，判斷租屋需求大不大、賣方多不多等，十之八九就能判斷出當地的供需關係，「這個功課沒人可以代勞，而且親自下去做，感受會更敏銳深入。」何昌明強調。

〈觀念2〉先求收益，再求獲利

「先求租金立於不敗，再求獲利。」何昌明投資住宅、店面，一定先計算「收益率」，想好租客在哪裡？未來可以賣給誰？做好最壞的打算後，才會進場投資。以目前住宅的租金報酬率約4%、店面大約5%來看，就是不錯的標的。

對於近年新興的包租公、包租婆行業，何昌明建議，有意仿效者可選擇天母地區。他多年觀察下來，天母是最不受景氣影響的區域，因為天母擁有最多的外語學校，是台北市最多外國人聚集的地方，生活環境及機能佳，不僅租客多、轉手快，若是附家具及裝潢租給外商人員，還能拉高租金報酬。

此外，近年台灣熱銷的套房產品，有沒有崩盤的危機？何昌明認為，年輕人不婚、單身、少子化的比例增加，的確會帶動市場需求，但房地產的投資最終都得回到「住宅」的觀念，只有單純、管理佳的環境，才會吸引買方及承租方，沒有管理的套房，最後都會成為票房毒藥。

把房子塑造出藝術品價值

除了耐心、下苦工、做功課外，何昌明能在房地產賺大錢還有一個重要關鍵：就是把房地產當成「藝術品」投資。「特別是投資土地時，必須懂得配合地點、環境，設計出與當地人文最能融合、或最能彰顯出獨特價值的房子。」當房子具備「藝術品價值」時，價格自然而然也就會被市場接受。

問及是否曾經投資失利，他明快的回答：「股市賠錢的經驗誰沒有！」但低頭回想數秒後，又道：「在房市好像沒有賠錢的經驗。」或許就是這股把房子當成藝術品投資的興趣與執著，加上投資前對市場供需的敏銳評估，以及做好最壞的打算，配合時間與耐心，才能讓何昌明在30年的房市投資中無往不利。

何昌明小檔案

年齡：60歲

學歷：台灣大學法律系畢業
經歷：富邦資產管理公司總經理
　　　台北富邦銀行執行副總經理
　　　兼企金總處處長
現職：復華金控總經理兼復華銀行總經理

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