整理：黃嫈琪

房地產總價高昂，若沒有特殊原因，否則一生買賣房屋的次數寥寥可數，也因為經驗不足，稍有不慎就容易吃虧，像是買到瑕疵屋，或以低於市場行情的價格託售房屋。該怎麼避免掉入交易陷阱？若遇到交易糾紛又該怎麼討公道？ 

20年來擁有多次房屋買賣經驗的資深財經媒體人陳淑泰，在最新出版著作《房市老手21堂超強實戰課：快速看穿房屋買賣陷阱》當中，根據自身經驗以及蒐羅多時的資料，分享如何降低踩到陷阱的機會、簽約前該如何自保，以及遇到糾紛時應該如何擬定自救策略。 

就以買屋成交最關鍵的一步——「斡旋金」為例，當購屋者看到喜歡的物件想談價格時，房仲常會催促「下斡旋」來表示誠意，也就是拿出一筆保證金，讓房仲可以去向賣方喬價格（殺價）。

一般而言，當物件在千萬元以內時，斡旋金約是5萬∼10萬元。但也有買方因為很喜歡而會用高到總價2%、3%的斡旋價格，來表達想談價的高度意願。

不過，對賣方來說，「斡旋金」就是房仲業者非常好用的殺價工具。但有很多賣方因為對房仲手段不了解，通常會中了這個圈套。陳淑泰透露，她在2006年第1次委託房仲賣房子，就遇到一個令她深刻難忘的經驗。

那是一間位於台北市信義區兩房一廳的2樓公寓，在與房仲簽約託售2天後，適值週末，房仲大概帶了3組客人來看房。星期天傍晚，她就接到房仲電話，說有買家下了10萬元斡旋金，要與她見面細談。 

見面後沒說幾句話，房仲神情緊張地拿出10萬元現金，接著就談到買方的出價，是低於市場行情大概2成的價格。接著就開始一連串地說，這買家很喜歡這間房子才會很快拿出斡旋金、對方也是年輕人預算不夠多，就當作幫助年輕人....。陳淑泰認為，這招「苦肉計」不外乎是想套問底價、看能降價多少？

但因為開價低於行情價太多，實在不合理，因此陳淑泰堅持沒有鬆口降價，並請房仲回去讓買方加價。在該位房仲離開後，陳淑泰仔細梳理委託、帶看到斡旋的整個經過，發現有諸多不合理之處，特別是該房仲除了拿出現金，卻沒有提供「買賣斡旋契約書」（即斡旋單）等文件，讓她懷疑是否真有買方存在。於是，她趕緊詢問朋友，「我才知道一般房仲業務根本不會捧著大把的現金到屋主前面斡旋！所以我差點被耍了。」陳淑泰回憶道。

如何判斷房仲是用「假斡旋」來拱價？陳淑泰舉例，假設你看了一間房子很喜歡，在考慮出價1,200萬元斡旋時，房仲可能會說，昨天有另一個同事剛好收斡旋，出價就是比你高50萬元、80萬元的，用這個手法引導你出更高價。

她提醒，買房若委請房仲業務向屋主談價格，並不需要真的拿錢出來。根據內政部「不動產委託銷售契約書範本」的附件二「要約書範本」，買方只需要在要約書上表明願意出價總金額，再交由房仲去向屋主進行議價就可以了，以避免現金被挪占的糾紛。

在要約書中，比較重要的內容包括：願意承購的總價格、委託斡旋期限、付款方式及其他附帶條件、違約罰則約定、正式簽立房地產買賣契約書之期限等。如果屋主在要約書上簽名確認出售，同樣具有法律效力，在行政院內政部的網頁上就可找到範本。

不過，陳淑泰也指出，在市場現行方式上，房仲還是會希望買方先交付一筆斡旋金，來代表買方的誠意。有些房產投資客也喜歡用高斡旋金的方式，來表達想買的決心。但房仲業並不會把斡旋金提現、捧去給屋主看，現金會由房仲公司暫時代為保管，業務員只會拿「買賣斡旋契約書」給賣方看並進行議價，裡面會包含支票影本，或收款紀錄及保管條號碼（上面可看到買方已付出多少斡旋金）。

若斡旋成功，屋主會在斡旋單上簽字確認願意出售，這筆斡旋金就會變成法律上的「定金」。「注意，不是『訂金』，」陳淑泰提醒道，定金是法律上的擔保方式，表示已確「定」或言「定」，買方若違約，是無權要求退回的；賣方若違約，則要雙倍返還——也就是除了返還定金，還要再付給買方同樣金額的錢。若最終斡旋不成功，業者會將斡旋金全額、無條件、無息返還給買方。